Vender casa y comprar otra a la vez: orden, plazos, hipoteca puente e impuestos

Cómo vender casa y comprar otra a la vez sin quedarte sin vivienda ni pagar de más: qué hacer primero, hipoteca puente, arras condicionadas, plazos y exención por reinversión.

Cambiar de casa es una de las operaciones más delicadas del mercado inmobiliario. Necesitas el dinero de tu piso actual para comprar el siguiente, pero no quieres quedarte en la calle ni perder la vivienda que te gusta. Vender casa y comprar otra a la vez es posible, y es lo que hacen muchas familias en Alcalá de Henares y el Corredor del Henares cuando necesitan más espacio, pero exige coordinar bien los tiempos, el dinero y los contratos.

En esta guía te explicamos qué orden conviene seguir, cómo funciona la hipoteca puente, cómo condicionar las arras para no quedarte colgado, cómo encajar las fechas de las escrituras y cómo evitar pagar impuestos por la ganancia gracias a la exención por reinversión en vivienda habitual. Y repasamos los errores que más vemos.

Las tres formas de hacerlo

Estrategia	Ventajas	Riesgos
Vender primero	Sabes exactamente cuánto dinero tienes, sin doble hipoteca	Puedes tener que vivir de alquiler unos meses
Comprar primero	No pierdes la casa que te gusta	Doble cuota, presión para vender rápido y barato
Simultánea	Una sola mudanza, sin doble hipoteca	Requiere coordinar plazos y contratos con precisión

Vender primero

Es la opción más prudente si dependes del dinero de la venta. La puedes suavizar pactando con tu comprador una fecha de escritura amplia, de tres o cuatro meses, o incluso un periodo tras la firma en el que sigues en la vivienda, por ejemplo con un contrato de alquiler temporal o un precio aplazado de entrega de llaves.

Comprar primero

Solo es recomendable si puedes asumir las dos cuotas durante un tiempo o si tienes una hipoteca puente bien atada. El riesgo es acabar vendiendo por debajo de mercado por prisa.

Operación simultánea

Es el escenario ideal: firmas la venta y la compra el mismo día o con pocos días de diferencia, normalmente en la misma notaría. Con el dinero de tu venta cancelas tu hipoteca y pagas la entrada de la nueva casa.

Paso a paso: el orden recomendado

1. Calcula tus números: valor real de tu vivienda, deuda pendiente, gastos de venta y de compra, y cuánta hipoteca te concederían para la nueva casa.
2. Habla con el banco antes de nada para tener una preaprobación con y sin venta previa.
3. Pon tu vivienda a la venta con un precio de mercado realista. Pide una valoración gratuita antes de decidir el precio.
4. Busca la nueva casa en paralelo, pero sin firmar arras hasta tener comprador para la tuya o una cláusula que te proteja.
5. Firma arras de venta con un plazo de escritura que te dé margen.
6. Firma arras de compra con la fecha de escritura igual o posterior a la de tu venta.
7. Coordina notaría y bancos para firmar el mismo día o con muy poca diferencia.

Para la parte de venta, te ayuda la guía de vender un piso en Alcalá paso a paso.

La hipoteca puente

Una hipoteca puente es un préstamo que financia la compra de la nueva vivienda mientras vendes la anterior. Hay variantes según el banco, pero la idea es:

• El banco unifica la deuda pendiente de tu hipoteca actual y el préstamo para la nueva compra.
• Durante un periodo de carencia (normalmente uno a cinco años según la entidad) pagas solo intereses o una cuota reducida.
• Cuando vendes tu vivienda, amortizas con ese dinero la parte correspondiente y la hipoteca pasa a ser una normal sobre la nueva casa.

Ejemplo numérico

Raquel y Pedro viven en un piso en Torrejón valorado en 240.000 € con 60.000 € de hipoteca pendiente. Quieren comprar un chalet en Camarma de Esteruelas por 380.000 €.

Concepto	Importe
Hipoteca pendiente del piso actual	60.000 €
Préstamo para el chalet (80 %)	304.000 €
Hipoteca puente total	364.000 €
Venta del piso (menos gastos de venta, aprox.)	225.000 € netos
Deuda tras amortizar con la venta (orientativo)	Unos 139.000 € más gastos de compra no financiados

Las condiciones (diferencial, comisiones, tasación de las dos viviendas, plazo de carencia) varían mucho entre entidades y no todos los bancos la comercializan. Es un producto con más riesgo: si tu piso tarda en venderse más de lo previsto, puedes acabar pagando una cuota alta. Úsala solo si el piso tiene un precio de mercado realista y tu situación financiera aguanta un retraso.

Si tu vivienda tiene hipoteca y quieres entender cómo se cancela en la venta, mira vender un piso con hipoteca pendiente.

Cómo condicionar las arras

El contrato de arras es la herramienta clave para sincronizar las dos operaciones. Algunas fórmulas útiles:

En la compra

• Condición de venta: el contrato queda sin efecto y se devuelven las arras si antes de una fecha no has firmado arras o escritura de venta de tu vivienda. Pocos vendedores la aceptan sin compensación, pero en mercados más tranquilos o con viviendas que llevan tiempo anunciadas es negociable.
• Arras reducidas al principio, ampliables cuando vendas.
• Fecha de escritura amplia o prorrogable.

En la venta

• Fecha de escritura flexible o pactada para coincidir con la de tu compra.
• Entrega de llaves diferida: firmas y cobras, pero entregas la vivienda unos días o semanas después, con una retención del precio como garantía. Debe quedar muy bien redactado.

Asegúrate de usar arras penitenciales si quieres poder desistir pagando un coste conocido. Tienes todas las diferencias en arras penitenciales, confirmatorias y penales.

Plazos de escritura: cómo encajarlos

El calendario típico de una operación simultánea en la zona de Madrid:

Semana	Venta	Compra
0	Firma de arras con tu comprador	Búsqueda o negociación
1 a 2	Tu comprador pide hipoteca	Firmas arras de compra
3 a 6	Tasación de tu piso	Pides tu hipoteca, tasación
7 a 9	Oferta vinculante del comprador	Tu oferta vinculante y 10 días de reflexión
10 a 12	Firma de ambas escrituras el mismo día

El día de la firma, el orden suele ser: primero la venta, donde cobras y se cancela tu hipoteca, y una o dos horas después la compra, con ese dinero. Muchos notarios coordinan ambas operaciones si se avisa con tiempo. Ten en cuenta que entre la oferta vinculante y la firma la ley obliga a esperar diez días naturales.

Fiscalidad: exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda con ganancia patrimonial (la diferencia entre lo que obtienes y lo que te costó, con gastos), en principio tributarías en el IRPF entre el 19 % y el 30 %. Pero el artículo 38 de la Ley del IRPF permite dejar exenta esa ganancia si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual.

Requisitos principales:

• La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual: haber vivido en ella al menos tres años de forma continuada (con excepciones) o haberlo sido hasta dos años antes de la venta.
• Debes reinvertir en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años antes o después de la venta. Por eso también vale si compraste primero.
• Debes ocupar la nueva vivienda en un plazo de doce meses.
• Lo que cuenta es el importe total obtenido en la venta, menos la hipoteca que cancelas. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Debes indicarlo en la declaración de la renta del año de la venta.

Ejemplo

Vendes por 240.000 € un piso en Coslada que compraste por 150.000 € con 10.000 € de gastos. Gastos de venta: 9.000 €. Ganancia: 240.000 − 9.000 − 160.000 = 71.000 €. Si reinviertes los 231.000 € netos en tu nueva vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Sin reinversión, pagarías alrededor de 14.700 € de IRPF.

Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están exentos sin necesidad de reinvertir. Y recuerda que la exención por reinversión no afecta a la plusvalía municipal, que se paga igualmente: tienes el cálculo en plusvalía municipal al vender un piso. Para el resto de gastos, mira cuánto cuesta vender una casa.

Errores típicos al vender y comprar a la vez

1. Firmar arras de compra sin haber vendido ni tener cláusula de protección. Si tu piso no se vende a tiempo, pierdes las arras.
2. Sobrevalorar tu vivienda para que te cuadren los números. El piso tarda meses en venderse y la compra se cae.
3. No pedir la preaprobación hipotecaria antes de buscar: descubres tarde que el banco no te da lo que necesitas.
4. Olvidar los gastos: impuestos de compra, plusvalía, notaría, mudanza. Revisa los gastos de comprar vivienda en Madrid.
5. Fechas de escritura sin margen: un retraso de la tasación de tu comprador arrastra toda la cadena.
6. No conservar la documentación que acredita la reinversión para Hacienda.

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor, vender primero o comprar primero?

Si necesitas el dinero de la venta, vender primero o hacerlo simultáneo es más seguro. Comprar primero solo compensa si puedes asumir dos cuotas o tienes una hipoteca puente asequible.

¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir y no pagar IRPF?

Dos años antes o después de la venta. La nueva vivienda debe ser tu vivienda habitual y ocuparla en doce meses.

¿Puedo firmar la venta y la compra el mismo día?

Sí, y es lo más habitual en operaciones encadenadas. Coordina con la notaría y con ambos bancos con antelación.

¿Todos los bancos ofrecen hipoteca puente?

No. Algunas entidades la comercializan y otras ofrecen soluciones parecidas caso a caso. Compara condiciones y comisiones.

¿Qué pasa si mi piso no se vende a tiempo?

Depende de lo firmado. Con arras penitenciales sin condición de venta puedes perder lo entregado. Por eso conviene vender o tener cláusula de protección antes de comprometerte.

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