Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid en 2026: impuestos, notaría y registro

Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid en 2026: ITP, IVA, notaría, registro, gestoría y tasación, con un ejemplo real de un piso de 250.000 € en Alcalá.

Cuando calculas si te llega para comprar casa, el precio de la vivienda es solo una parte de la cuenta. Los gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid suman, en una compra de segunda mano, entre un 7 % y un 8 % del precio, y la mayor parte de ese dinero no lo financia el banco: tienes que tenerlo ahorrado además de la entrada.

En esta guía repasamos uno a uno los impuestos y gastos que pagas como comprador en 2026: el ITP si la vivienda es usada, el IVA y el AJD si es obra nueva, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Te contamos qué gastos de la hipoteca ya no te tocan desde 2019, qué rebajas fiscales existen en Madrid y en qué cambia la cosa si compras en Guadalajara (Azuqueca, Alovera, Cabanillas), que pertenece a Castilla-La Mancha. Cerramos con un ejemplo completo de un piso de 250.000 € en Alcalá de Henares.

Resumen: qué gastos tienes al comprar una vivienda

Antes de entrar en detalle, esta es la foto general. Las cifras son orientativas para una compraventa de vivienda usada en la Comunidad de Madrid con un precio medio del Corredor del Henares.

Concepto	Quién lo paga	Importe orientativo
ITP (vivienda usada)	Comprador	6 % del precio (o del valor de referencia si es mayor)
IVA + AJD (obra nueva)	Comprador	10 % de IVA + 0,75 % de AJD
Notaría de la compraventa	Comprador (salvo pacto)	600 a 1.000 €
Registro de la Propiedad	Comprador	400 a 700 €
Gestoría (si la usas)	Comprador	300 a 450 €
Tasación (si pides hipoteca)	Comprador	250 a 500 €
Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca	Banco	0 € para ti

El vendedor, por su parte, paga la plusvalía municipal y tributa en el IRPF por la ganancia. Si estás en ese lado de la operación, lo tienes explicado en cuánto cuesta vender una casa: impuestos y gastos.

ITP: el impuesto de comprar una vivienda usada en Madrid

Si la vivienda es de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Es un impuesto autonómico, así que el tipo depende de la comunidad donde está el inmueble, no de dónde vives tú.

Tipo general: 6 %

En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 %, uno de los más bajos de España. No hay tramos: se aplica igual a un piso de 150.000 € que a uno de 600.000 €.

La base: precio o valor de referencia

Desde 2022 el impuesto se calcula sobre el mayor de dos importes: el precio que figura en la escritura o el valor de referencia que publica el Catastro para ese inmueble. Si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda te liquidará sobre este último. Puedes consultarlo gratis en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral. En Alcalá y en la mayoría del Corredor del Henares el valor de referencia suele quedar por debajo del precio de mercado, pero conviene comprobarlo antes de firmar arras.

Rebajas que existen en Madrid

• Familias numerosas: tipo reducido del 4 % en la compra de su vivienda habitual, con requisitos (entre ellos, vender la vivienda habitual anterior en un plazo de dos años, si la tenían).
• Jóvenes en municipios pequeños: desde finales de 2024, los menores de 35 años que compran su vivienda habitual en un municipio madrileño de menos de 2.500 habitantes tienen una bonificación del 100 % del ITP y del AJD, siempre que el valor no supere 250.000 €. No aplica en Alcalá, Torrejón o Coslada, pero sí en algunos pueblos pequeños de la sierra o del este de la región.
• Anuncios pendientes: el Gobierno regional ha anunciado nuevas rebajas para jóvenes compradores de vivienda habitual. Hasta que se publiquen en el BOCM no se pueden aplicar, así que antes de firmar comprueba en la web de la Comunidad de Madrid o con tu notario qué está en vigor ese día.

Además, la Comunidad de Madrid tiene un programa de avales para que los jóvenes accedan a hipotecas de hasta el 95 %. Lo explicamos en comprar la primera vivienda en Alcalá: ayudas e hipoteca.

Plazo para pagarlo

Tienes un mes desde la firma de la escritura para presentar el modelo 600 y pagar el ITP. Si lo haces tarde, hay recargos. Normalmente lo tramita la gestoría o la propia notaría.

Obra nueva: IVA y AJD

Si compras directamente al promotor una vivienda a estrenar (primera transmisión), no pagas ITP sino IVA y Actos Jurídicos Documentados.

• IVA: 10 % del precio para viviendas, incluyendo hasta dos plazas de garaje y anexos vendidos junto a ella. Las viviendas de protección oficial de régimen especial tributan al 4 %.
• AJD: en la Comunidad de Madrid el tipo general es del 0,75 % sobre el precio. Se paga por la escritura de compraventa.

El IVA lo vas pagando al promotor con cada entrega a cuenta y el resto en la firma. Ojo: si compras sobre plano, las cantidades entregadas deben estar garantizadas por aval o seguro, como exige la Ley de Ordenación de la Edificación.

Vivienda de 250.000 €	Usada (ITP 6 %)	Obra nueva (IVA 10 % + AJD 0,75 %)
Impuesto principal	15.000 €	25.000 €
AJD	0 €	1.875 €
Total impuestos	15.000 €	26.875 €

Notaría, registro y gestoría

Notaría

Los honorarios del notario están regulados por arancel (Real Decreto 1426/1989) y dependen del precio, del número de folios y de las copias. Por ley el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia, pero en la práctica casi siempre se pacta que el comprador asuma la notaría. Para una vivienda de entre 200.000 y 300.000 € la factura suele quedar entre 600 y 1.000 €. Puedes negociar en las arras que cada parte pague lo que le corresponde por ley.

Registro de la Propiedad

Inscribir la compraventa a tu nombre cuesta, por arancel, entre 400 y 700 € en la mayoría de casos. No es obligatorio inscribir, pero es lo que te protege frente a terceros: sin inscripción, otra persona podría inscribir antes que tú.

Gestoría

Presenta el impuesto, lleva la escritura al registro y te devuelve los papeles. Si pides hipoteca, el banco suele imponer su gestoría para la hipoteca y te ofrece que también tramite la compraventa. Cuesta entre 300 y 450 €. Puedes hacerlo tú mismo si te manejas con el modelo 600 online.

Gastos de la hipoteca: qué paga el banco desde 2019

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde junio de 2019, cambió el reparto de los gastos de la hipoteca. Antes, desde noviembre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018), el banco ya pagaba el AJD de la escritura de préstamo.

Gasto de la hipoteca	Quién paga
AJD del préstamo hipotecario	Banco
Notaría de la escritura de hipoteca (matriz)	Banco
Registro de la hipoteca	Banco
Gestoría de la hipoteca	Banco
Tasación	Comprador
Copias de la escritura que pidas tú	Comprador

Lo que sí sigue siendo tuyo es la tasación, y además el banco puede exigirte seguro de hogar (obligatorio sobre el continente) y ofrecerte bonificaciones del tipo de interés por contratar otros productos. Calcula si te compensan antes de aceptarlas. Tienes toda la información sobre la tasación en qué es la tasación y cuánto cuesta.

Comprar en Guadalajara: comparativa con Castilla-La Mancha

Mucha gente que trabaja en el Corredor del Henares mira vivienda en Azuqueca, Alovera, Cabanillas o Marchamalo porque los precios son más bajos. Es buena idea, pero ten en cuenta que los impuestos son más altos en Castilla-La Mancha.

Concepto	Comunidad de Madrid	Castilla-La Mancha
ITP general	6 %	9 %
ITP vivienda habitual con requisitos	4 % familia numerosa	Tipos reducidos (6 %, 5 % o 3 %) según valor, financiación y perfil
Jóvenes	100 % bonificado solo en municipios de menos de 2.500 habitantes	3 % para menores de 36 años (Ley 1/2026), con requisitos
AJD obra nueva general	0,75 %	1,5 % (tipos reducidos para vivienda habitual)

En Castilla-La Mancha los tipos reducidos de vivienda habitual tienen límites de valor (la reforma de 2026 elevó el tope a 240.000 €) y requisitos como financiar parte de la compra con hipoteca. Son condiciones que cambian con frecuencia, así que consulta el portal tributario de la Junta antes de firmar. Como ejemplo orientativo, un piso de 200.000 € en Azuqueca pagaría 18.000 € al tipo general del 9 %, 12.000 € al 6 % y 6.000 € si un comprador menor de 36 años cumple los requisitos del 3 %. En Alcalá, ese mismo piso pagaría 12.000 € al 6 %.

Caso práctico: piso de 250.000 € en Alcalá de Henares

Laura y Javier, de 38 y 40 años, compran un piso usado de tres dormitorios en la zona de Espartales por 250.000 €. El valor de referencia del Catastro es de 205.000 €, inferior al precio, así que el ITP se calcula sobre 250.000 €. Piden una hipoteca del 80 % (200.000 €) y aportan 50.000 € de entrada.

Concepto	Importe
ITP (6 % de 250.000 €)	15.000 €
Notaría compraventa	850 €
Registro de la Propiedad	550 €
Gestoría	380 €
Tasación	350 €
Nota simple y otros pequeños gastos	50 €
Total gastos	17.180 € (6,9 %)

Así que el ahorro que necesitan no son 50.000 €, sino unos 67.200 €. Si además pagan arras del 10 % (25.000 €), ese dinero se descuenta de la entrada en la firma, pero debe estar disponible semanas antes. Si no sabes si el precio que te piden es razonable, mira los precios de la vivienda en Alcalá por barrios.

Variante: obra nueva por el mismo precio

Si el piso fuera de obra nueva en una promoción de La Garena, los impuestos serían 25.000 € de IVA y 1.875 € de AJD. Con notaría, registro, gestoría y tasación parecidos, el total rondaría los 29.000 €, casi un 12 % del precio.

Gastos que se suelen olvidar

• Comprobar la deuda con la comunidad y el IBI. Pide al vendedor el certificado de deudas de la comunidad y el último recibo del IBI. Las deudas del año en curso y los tres anteriores con la comunidad quedan afectas a la vivienda.
• La nota simple antes de firmar arras, por unos 9 € más IVA. Te explicamos cómo leerla en qué es la nota simple y cómo pedirla.
• Cambios de titularidad de luz, agua y gas, y el seguro de hogar.
• Reformas y mudanza: no son gastos de compra, pero salen del mismo bolsillo.
• Prorrateo del IBI: el IBI lo paga quien es propietario el 1 de enero, aunque es habitual pactar en el contrato que se reparta por meses.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso en Madrid?

Como norma general, un 20 % del precio para la entrada (el banco suele financiar el 80 % del valor de tasación) más entre un 7 % y un 8 % de gastos si la vivienda es usada. Para un piso de 250.000 €, unos 67.000 €.

¿El ITP se paga sobre el precio o sobre el valor catastral?

Sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. No se usa el valor catastral del recibo del IBI, que es otro dato distinto.

¿Puedo meter los gastos de compra en la hipoteca?

Algunos bancos financian más del 80 % y en la práctica eso cubre parte de los gastos, sobre todo con avales públicos para jóvenes. Pero lo normal es que tengas que pagar los impuestos con ahorro propio.

¿Quién paga la notaría en una compraventa?

Por ley, el vendedor la escritura matriz y el comprador la primera copia. En la práctica se pacta casi siempre que pague el comprador. Déjalo por escrito en el contrato de arras.

¿Se pueden deducir en la renta los gastos de compra?

No como tal, pero sí suman al valor de adquisición. Cuando vendas en el futuro, el ITP, la notaría y el registro reducen tu ganancia patrimonial, así que guarda todas las facturas.

Compra con números claros

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