Tasación de vivienda: qué es, cuánto cuesta y qué hacer si sale baja

Tasación de vivienda: diferencias con la valoración de mercado, para qué la pide el banco, quién la paga, cuánto cuesta, cómo se calcula y qué hacer si el valor sale bajo.

Has encontrado comprador, habéis acordado un precio y, unas semanas después, llega la noticia: la tasación de la vivienda ha salido 20.000 € por debajo. El banco solo financiará sobre ese valor y la operación se tambalea. Es una situación muy común y casi siempre tiene solución, pero conviene entender antes cómo funciona.

En esta guía te explicamos qué es una tasación oficial, en qué se diferencia de una valoración de mercado, para qué sirve, quién la paga y cuánto cuesta, cómo la calculan los tasadores y qué opciones tienes si el valor sale bajo. Con ejemplos de viviendas de Alcalá de Henares y el Corredor del Henares.

Qué es una tasación oficial

Una tasación es un informe que elabora una sociedad de tasación homologada por el Banco de España siguiendo la Orden ECO/805/2003. Un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) visita la vivienda, comprueba la documentación y emite un valor con validez legal.

Ese valor es el que usan los bancos para conceder hipotecas, y también sirve en herencias, divorcios, subastas o procedimientos judiciales. Tiene una validez de seis meses para hipotecas.

Tasación vs valoración de mercado

Son dos cosas distintas que se confunden a menudo.

Aspecto	Tasación oficial	Valoración de mercado
Quién la hace	Sociedad de tasación homologada	Agente inmobiliario o portal
Para qué sirve	Hipoteca, herencias, juzgados	Fijar el precio de venta
Normativa	Orden ECO/805/2003	No está regulada
Criterio	Prudente, con testigos comprobados	Lo que el mercado paga hoy
Coste	250 a 600 €	Gratuita en muchas inmobiliarias
Validez	6 meses para hipoteca	Orientativa

La tasación es, por diseño, conservadora: protege al banco. Por eso es frecuente que salga algo por debajo del precio de mercado, sobre todo en zonas donde los precios han subido rápido, como ha pasado en buena parte del Corredor del Henares. Si quieres saber cuánto pedir por tu piso, lo que necesitas es una valoración de mercado bien hecha. Puedes pedir la nuestra en valoración gratuita de tu vivienda y leer cómo la hacemos en cuánto vale mi piso en Alcalá.

Para qué sirve la tasación y quién la paga

El uso principal es la hipoteca. El banco financia normalmente hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Es decir, si la tasación sale por debajo del precio, el préstamo se calcula sobre la tasación.

La paga el comprador, que es quien pide la hipoteca. Es uno de los pocos gastos de la hipoteca que no asumió el banco con la Ley 5/2019. Lo detallamos en gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid.

Un derecho que mucha gente no conoce: el banco está obligado a aceptar una tasación que aportes tú, siempre que la haya hecho una sociedad homologada y no haya caducado. No puede obligarte a usar su tasadora, aunque puede hacer comprobaciones. En la práctica muchos bancos la encargan ellos y te la cobran, pero puedes pedir presupuesto a varias y comparar.

Cuánto cuesta una tasación

El precio es libre y depende de la sociedad, del tipo de inmueble y de su valor. Estas cifras son orientativas para la zona de Madrid:

Tipo de inmueble	Precio orientativo (IVA incluido)
Piso de hasta 200.000 €	250 a 350 €
Piso de 200.000 a 400.000 €	300 a 450 €
Chalet o unifamiliar	400 a 600 €
Local, nave o suelo	Presupuesto a medida

Pide siempre presupuesto antes. Algunos bancos incluyen el coste en promociones o lo bonifican, sobre todo en hipotecas para jóvenes.

Cómo se calcula el valor de tasación

La normativa establece varios métodos. En vivienda usada casi siempre se usa el de comparación:

1. El tasador visita la vivienda: mide, comprueba estado, orientación, altura, ascensor, calidades.
2. Revisa documentación: nota simple, catastro, licencias, certificado energético.
3. Busca al menos seis testigos: viviendas similares en venta o vendidas recientemente en la zona.
4. Homogeneiza esos testigos con coeficientes: superficie, planta, estado, antigüedad, extras.
5. Obtiene un valor por metro cuadrado y lo aplica a la superficie comprobada.

Dos detalles que afectan mucho al resultado:

• La superficie que se tasa es la que consta en el Registro o Catastro y se puede comprobar. Una terraza cerrada sin licencia o una buhardilla no legalizada no suman, o suman poco.
• Los testigos suelen ser precios de oferta ajustados a la baja, y en mercados que suben deprisa van por detrás de los precios reales de cierre.

Ejemplo de cálculo

Piso de 85 m² construidos en Rinconada, Alcalá. El tasador encuentra testigos homogeneizados con una media de 2.550 €/m². Valor: 85 × 2.550 = 216.750 €. El precio pactado es 225.000 €. La tasación queda 8.250 € por debajo.

Qué hacer si la tasación sale baja

Primero, calcula el impacto real. Siguiendo el ejemplo anterior, con una hipoteca del 80 %:

Concepto	Si tasara 225.000 €	Tasación real 216.750 €
Hipoteca (80 %)	180.000 €	173.400 €
Aportación del comprador al precio	45.000 €	51.600 €
Esfuerzo extra del comprador	0 €	6.600 € más de ahorro

Las opciones son:

1. Revisar el informe: comprueba superficie, estado, testigos. Si hay errores (metros mal tomados, reformas no consideradas), puedes pedir una revisión a la sociedad aportando pruebas: facturas de reforma, planos, certificado energético actualizado.
2. Pedir otra tasación a otra sociedad homologada y presentarla en el banco. Cuesta otro informe, pero a veces la diferencia compensa.
3. Probar con otro banco, que puede financiar un porcentaje mayor o tener otra tasadora.
4. Aportar más ahorro el comprador.
5. Renegociar el precio con el vendedor, total o parcialmente.
6. Aval o garantía adicional: algunos bancos aceptan un segundo inmueble o un avalista para financiar más.

Si eres vendedor, entiende que el comprador no se lo está inventando: a menudo una pequeña rebaja salva la operación y evita volver a empezar. Y si el contrato de arras incluye una condición de financiación, una tasación baja puede llevar a resolver el contrato. Lo explicamos en tipos de arras y cláusulas clave.

Cómo preparar la vivienda para la visita del tasador

Si vendes, te interesa que la tasación salga lo mejor posible. Algunas ideas prácticas:

• Ten a mano escritura, nota simple, recibo del IBI y certificado energético.
• Reúne facturas de reformas recientes: cocina, baños, ventanas, instalación eléctrica, aire acondicionado.
• Asegúrate de que el tasador accede a todo: trastero, plaza de garaje, terraza.
• Arregla desperfectos visibles: humedades, puertas rotas, enchufes sueltos.
• Si has hecho una ampliación, busca la licencia o la legalización.

Todo esto forma parte de la documentación para vender una vivienda.

Otros usos de la tasación: herencias, divorcios y Hacienda

Aunque lo más habitual es tasar para pedir una hipoteca, hay otras situaciones en las que te puede interesar un informe oficial:

• Herencias: cuando varios hermanos heredan un piso y uno quiere quedarse con él, una tasación independiente ayuda a fijar cuánto debe compensar a los demás sin discusiones. También sirve como prueba si Hacienda o la Comunidad de Madrid cuestionan el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
• Divorcios y liquidación de gananciales: si uno de los cónyuges se adjudica la vivienda, la tasación da una base objetiva para calcular lo que paga al otro y, si hay hipoteca común, la necesitará el banco para la subrogación.
• Comprobaciones de valor: si la administración te reclama un impuesto sobre un valor superior al que declaraste, puedes pedir una tasación pericial contradictoria. Es un procedimiento con plazos y reglas propias, así que conviene hacerlo con asesoramiento.
• Cambio de hipoteca: para subrogarte a otro banco o novar tu préstamo, la nueva entidad suele pedir una tasación actualizada.

Ten en cuenta que, desde 2022, el ITP y el Impuesto de Sucesiones se calculan como mínimo sobre el valor de referencia del Catastro, no sobre la tasación. La tasación sirve para defender un valor distinto, pero no sustituye automáticamente a esa referencia. Si has heredado y dudas entre vender o alquilar, consulta heredar un piso: vender o alquilar e impuestos.

Casos prácticos

Ático reformado en Torrejón

Precio pactado: 265.000 €. Tasación: 238.000 €. El vendedor había reformado la cocina y el baño hace un año y tenía facturas por 28.000 € que nadie aportó. Se pidió revisión con las facturas y la sociedad subió el valor a 252.000 €. El vendedor rebajó 5.000 € y el comprador puso la diferencia restante.

Chalet en Villalbilla con buhardilla

Anunciado con 210 m², el Catastro recoge 175 m². La buhardilla habitable no está declarada. La tasación se hace sobre 175 m² y sale 35.000 € por debajo del precio. Solución: el vendedor regulariza en Catastro, pero el plazo no da para esta venta y la operación se cierra con rebaja.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una tasación?

Entre la visita y el informe suelen pasar de tres a siete días laborables. En épocas de mucha actividad puede alargarse.

¿Puedo elegir yo la sociedad de tasación?

Sí. El banco debe aceptar una tasación aportada por el cliente si es de una sociedad homologada y está vigente, sin perjuicio de que haga comprobaciones.

¿La tasación tiene que coincidir con el precio de venta?

No. El precio lo pactan comprador y vendedor. La tasación solo limita cuánto presta el banco.

¿Cuánto tiempo es válida una tasación?

Seis meses a efectos hipotecarios. Pasado ese plazo, el banco pedirá una nueva o una actualización.

¿Necesito una tasación para vender mi casa?

No. Para fijar el precio te sirve una valoración de mercado, que es más rápida y refleja mejor lo que pagan los compradores hoy.

Pon el precio correcto desde el principio

Un precio de salida realista reduce mucho el riesgo de que la tasación tumbe la venta. En Alka Inmobiliaria valoramos tu vivienda gratis con datos de cierres reales en Alcalá de Henares, el Corredor del Henares y Guadalajara, y vendemos por un 3 % + IVA solo si se vende. Pide tu valoración gratuita y empieza con buen pie.