Arras penitenciales, confirmatorias y penales: diferencias y cuál te conviene

Arras penitenciales, confirmatorias y penales: en qué se diferencian, qué pasa si alguien se echa atrás o no te dan la hipoteca y qué cláusulas incluir en el contrato.

El contrato de arras es el paso en el que comprador y vendedor se comprometen de verdad. El comprador entrega una cantidad, normalmente el 10 % del precio, y ambos fijan la fecha para firmar la escritura. Pero no todas las arras son iguales: las arras penitenciales, confirmatorias y penales tienen consecuencias muy distintas si alguien se echa atrás.

Elegir mal el tipo de arras, o redactarlas de forma ambigua, es una de las causas más frecuentes de conflictos en las compraventas. En esta guía te explicamos qué dice el Código Civil, en qué se diferencia cada tipo, cuál conviene al comprador y cuál al vendedor, y qué cláusulas no deberían faltar, con ejemplos de operaciones como las que hacemos en Alcalá de Henares y el Corredor del Henares.

Qué son las arras y qué dice el Código Civil

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato privado previo a la escritura. Sirven como señal y como garantía de que la operación se va a cerrar.

El Código Civil solo regula expresamente un tipo: las arras penitenciales, en su artículo 1454. Dice, en esencia, que si se han dado arras en la compraventa, el contrato puede rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Las otras dos modalidades, confirmatorias y penales, nacen de la práctica y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha establecido un criterio clave: si el contrato no dice claramente que las arras son penitenciales, se consideran confirmatorias. Por eso no basta con titular el documento "contrato de arras": hay que citar el artículo 1454 y explicar la consecuencia.

Arras penitenciales: puedes desistir pagando un precio

Son las más habituales en compraventas de vivienda en España. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir de la operación:

• Si desiste el comprador, pierde las arras entregadas.
• Si desiste el vendedor, devuelve las arras duplicadas: lo recibido más otro tanto.

Ninguna de las partes puede exigir que se firme la compraventa ni reclamar más indemnización. Es un sistema claro: todos saben cuánto cuesta echarse atrás.

Ejemplo

Piso en Alcalá por 230.000 €. Arras penitenciales del 10 %: 23.000 €. Si el comprador decide no seguir, pierde 23.000 €. Si el vendedor recibe una oferta mejor y desiste, devuelve 46.000 €: los 23.000 € del comprador más 23.000 € de penalización.

Arras confirmatorias: la venta se tiene que cumplir

Las arras confirmatorias son un pago a cuenta del precio que confirma que el contrato es firme. No dan derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede elegir, según el artículo 1124 del Código Civil:

• Exigir el cumplimiento, es decir, la firma de la escritura, incluso por vía judicial.
• Resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios, que habrá que demostrar.

Dan más seguridad a quien quiere que la operación salga adelante, pero son más rígidas: si algo se tuerce, el desenlace puede acabar en los tribunales y tardar años.

Arras penales: una penalización sin derecho a desistir

Las arras penales funcionan como una cláusula penal. Si una parte incumple, pierde las arras (o las devuelve dobladas), pero eso no le libera: la otra parte puede además exigir el cumplimiento del contrato. Son poco frecuentes en vivienda porque combinan lo más duro de las dos anteriores.

Diferencias entre los tres tipos de arras

Aspecto	Penitenciales	Confirmatorias	Penales
Base legal	Art. 1454 CC	Jurisprudencia y art. 1124 CC	Art. 1152 CC (cláusula penal)
¿Se puede desistir?	Sí, pagando el coste pactado	No	No
Si desiste el comprador	Pierde las arras	Pueden exigirle cumplir o daños	Pierde las arras y pueden exigirle cumplir
Si desiste el vendedor	Devuelve el doble	Pueden exigirle vender o daños	Devuelve el doble y pueden exigirle vender
Riesgo de juicio	Bajo	Alto	Alto
Uso en vivienda	Muy habitual	Ocasional	Raro

Cuál conviene al comprador y cuál al vendedor

Si eres comprador

Las penitenciales suelen ser tu mejor opción: limitan tu riesgo a la cantidad entregada y te protegen si el vendedor recibe una oferta mejor, porque tendría que pagarte el doble. Las confirmatorias te interesan si estás muy seguro de comprar y temes que el vendedor se arrepienta por un motivo distinto al dinero, por ejemplo en una herencia con varios hermanos.

Si eres vendedor

Las penitenciales también te dan una salida y una compensación clara si el comprador no sigue. Las confirmatorias te protegen más si el comprador incumple, pero cobrar una indemnización requiere demostrar el daño. Si estás vendiendo para comprar otra casa, la previsibilidad de las penitenciales suele ser preferible. Lo explicamos en cómo vender tu casa y comprar otra a la vez.

Cuánto se entrega y qué plazos se suelen pactar

No hay un importe legal, pero lo habitual es el 10 % del precio. Menos de un 5 % da poca seguridad a cualquiera de las partes, y más del 10 % aumenta mucho lo que se pierde si algo falla.

Precio	Arras 5 %	Arras 10 %
180.000 €	9.000 €	18.000 €
250.000 €	12.500 €	25.000 €
320.000 €	16.000 €	32.000 €

En cuanto al plazo hasta la escritura, lo normal son dos o tres meses. Si el comprador necesita hipoteca, conviene no bajar de 60 días: el estudio, la tasación, la oferta vinculante y los diez días naturales de reflexión ante notario que exige la Ley 5/2019 se comen fácilmente seis u ocho semanas.

Antes de entregar dinero, pide siempre la nota simple del Registro para comprobar titularidad y cargas.

Qué pasa si no te conceden la hipoteca

Es la pregunta más importante para cualquier comprador. Con unas arras penitenciales sin más, si el banco te deniega la hipoteca y no puedes pagar, eso es un desistimiento y pierdes las arras. La denegación del préstamo no es, por sí sola, causa de devolución.

La solución es incluir una cláusula de condición suspensiva o resolutoria por financiación, por ejemplo:

• El contrato queda sin efecto y el vendedor devuelve las arras íntegras si el comprador no obtiene un préstamo de al menos X € antes de una fecha concreta.
• El comprador debe acreditar la denegación por escrito de al menos dos entidades.
• El comprador se compromete a solicitarla de buena fe y a aportar la documentación en plazo.

Muchos vendedores no aceptan esta cláusula, o la aceptan con un plazo corto. Una alternativa es firmar arras solo cuando ya tienes una aprobación previa del banco, o pactar un importe de arras pequeño hasta que llegue la oferta vinculante y completar después. Si es tu primera compra, revisa ayudas e hipoteca para la primera vivienda en Alcalá.

Cláusulas clave del contrato de arras

1. Identificación completa de las partes y de todos los titulares. Si la vivienda es de un matrimonio, firman los dos.
2. Descripción de la vivienda con finca registral y referencia catastral, anejos incluidos.
3. Precio total, importe de las arras y forma de pago del resto.
4. Tipo de arras, citando expresamente el artículo 1454 si son penitenciales.
5. Fecha límite para firmar la escritura y notaría (que normalmente elige el comprador).
6. Libre de cargas: compromiso de cancelar hipotecas y embargos en la firma.
7. Al corriente de pagos de comunidad e IBI, y reparto de gastos.
8. Estado de la vivienda y elementos que se incluyen: muebles, electrodomésticos.
9. Condición de financiación, si la pactáis.
10. Entrega de llaves en el acto de la escritura, libre de ocupantes.

El vendedor debería tener a mano la cédula o certificado energético y el resto de papeles. Tienes la lista completa en documentación para vender una vivienda.

Casos prácticos

El vendedor recibe una oferta mejor

Ana firma arras penitenciales de 20.000 € por un piso en Torrejón de 200.000 €. Tres semanas después, el vendedor recibe 215.000 € de otro comprador. Si desiste, debe devolver a Ana 40.000 €. Ganaría 15.000 € y perdería 20.000 €: no le compensa, y la operación sigue.

El banco no aprueba la hipoteca

Diego firma arras de 24.000 € por un piso en San Fernando de Henares con condición de financiación de 190.000 € antes de 45 días. Dos bancos se la deniegan por escrito. El contrato queda resuelto y recupera sus 24.000 €. Sin esa cláusula, los habría perdido.

Arras sin especificar el tipo

Un contrato redactado con una plantilla de internet solo dice "el comprador entrega 15.000 € en concepto de arras". El comprador quiere echarse atrás y renunciar a ellas. El vendedor exige que compre. Como no se citó el artículo 1454, los tribunales probablemente las considerarán confirmatorias y el comprador puede verse obligado a cumplir o indemnizar.

Preguntas frecuentes

¿Las arras penitenciales se devuelven si no me dan la hipoteca?

Solo si lo pactaste expresamente en el contrato con una condición de financiación. Si no, la falta de hipoteca se trata como un desistimiento y pierdes las arras.

¿Qué arras se aplican si el contrato no dice nada?

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se presumen confirmatorias. Para que sean penitenciales hay que decirlo de forma clara e inequívoca.

¿Las arras se descuentan del precio?

Sí. En la escritura, las arras entregadas se descuentan del precio total y se paga el resto.

¿Hay que pagar impuestos por firmar arras?

El contrato privado de arras no tributa por sí mismo. El impuesto de la compraventa se paga tras la escritura. Si el vendedor se queda las arras porque el comprador desiste, ese importe es una ganancia patrimonial que debe declarar en su IRPF.

¿Puedo firmar arras en una reserva de inmobiliaria?

Una reserva o señal pequeña no es lo mismo que un contrato de arras. Lee bien qué firmas: lo importante es qué pasa con ese dinero si la operación no se cierra.

Firma arras con tranquilidad

En Alka Inmobiliaria preparamos contratos de arras claros para las operaciones que intermediamos en Alcalá de Henares, el Corredor del Henares y Guadalajara, con el tipo de arras y las condiciones pactadas por escrito. Si vendes, cobramos un 3 % + IVA y solo si se vende. Descubre cómo vendemos o reserva una llamada para revisar tu caso.