Documentación para vender tu vivienda: checklist completo

Escrituras, nota simple, certificado energético, IBI, comunidad, hipoteca… Todo lo que necesitas reunir antes de poner tu casa a la venta.

Muchas ventas se retrasan semanas, o incluso se caen, por un documento que faltaba. Un comprador con la hipoteca aprobada no puede esperar a que aparezca un certificado, y un notario no firmará si hay cargas sin aclarar. Por eso nuestro consejo es reunir la documentación antes de publicar el anuncio. Aquí tienes el checklist completo.

1. Documentos sobre la propiedad

• Escritura de propiedad: acredita que eres el dueño y cómo adquiriste la vivienda (compraventa, herencia, donación).
• Nota simple del Registro de la Propiedad: se solicita online por un coste reducido e indica titulares, descripción registral y cargas (hipotecas, embargos). Conviene pedirla al empezar y, de nuevo, poco antes de la firma.
• Referencia catastral y, si hay discrepancias de superficie entre Catastro y Registro, información para aclararlas.

2. Certificados técnicos

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar y vender. Lo emite un técnico competente y debe registrarse en el organismo autonómico. Su coste, orientativo, suele moverse entre 100 y 250 € según el tamaño de la vivienda.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: su exigencia varía según la comunidad autónoma y el caso. En la Comunidad de Madrid y en Castilla-La Mancha conviene consultarlo en cada operación, sobre todo en viviendas de obra nueva o rehabilitadas.
• Inspección Técnica de Edificios (ITE o IEE): si el edificio está obligado, es recomendable tener a mano el resultado. Un informe desfavorable no impide vender, pero el comprador debe conocerlo.

3. Impuestos y gastos de la vivienda

• Último recibo del IBI pagado. Ayuda a calcular la plusvalía y demuestra que no hay deudas con el ayuntamiento.
• Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Es obligatorio en la firma, salvo que el comprador exonere expresamente de presentarlo.
• Información de derramas aprobadas o previstas. Es mejor aclarar desde el principio quién las asume.
• Últimos recibos de suministros (luz, agua, gas) para facilitar el cambio de titularidad.

4. Si tienes hipoteca

• Certificado de deuda pendiente emitido por el banco, con la cantidad exacta a la fecha prevista de la firma.
• Coordinación con la entidad para cancelar la hipoteca en la misma firma: lo habitual es que parte del precio se destine directamente a liquidarla.
• Recuerda que pagar la deuda no basta: hay que cancelar registralmente la hipoteca para que desaparezca del Registro. Esto tiene un coste de notaría, registro y, en ocasiones, gestoría.

5. Situaciones especiales

Viviendas heredadas

Antes de vender hay que haber aceptado la herencia, liquidado el impuesto de sucesiones y, preferiblemente, inscrito la vivienda a nombre de los herederos. Si son varios, todos deben estar de acuerdo y firmar.

Divorcio o separación

Conviene tener el convenio regulador o la sentencia y, si la vivienda era ganancial, la liquidación de la sociedad de gananciales o el acuerdo de ambos para vender.

Vivienda alquilada

Puedes vender un piso con inquilino. El comprador se subroga en el contrato en los términos que marca la LAU y el inquilino puede tener un derecho de adquisición preferente si no se renunció a él. Ten a mano el contrato de alquiler y el justificante de la fianza.

Vivienda de protección oficial

Puede tener limitaciones de precio o requerir autorización administrativa. Hay que comprobar su calificación y si sigue vigente.

Checklist resumen

Documento	¿Obligatorio?	Dónde se obtiene
Escritura de propiedad	Sí	Tu archivo o copia en notaría
Nota simple	Muy recomendable	Registro de la Propiedad (online)
Certificado energético	Sí	Técnico certificador
Recibo del IBI	Sí, en la práctica	Ayuntamiento o tu banco
Certificado de la comunidad	Sí, salvo exoneración	Administrador de fincas
Certificado de deuda hipotecaria	Si hay hipoteca	Tu banco
Cédula o licencia de ocupación	Según caso y comunidad	Ayuntamiento o comunidad autónoma

Por qué adelantarse compensa

Un comprador que ve la documentación ordenada desde la primera visita confía más y negocia menos. Además, el banco del comprador necesita parte de esta información para tasar y aprobar la hipoteca, así que tenerla lista acorta todo el proceso.

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