He heredado un piso en Alcalá: ¿vender o alquilar? Impuestos, pasos y errores a evitar

¿Has heredado un piso en Alcalá de Henares? Te explicamos los pasos de la herencia, los impuestos en la Comunidad de Madrid y cómo decidir entre vender o alquilar, con ejemplos y errores típicos.

Heredar la casa de tus padres llega casi siempre en un momento difícil. Al duelo se suma el papeleo, los impuestos y una pregunta que no tiene respuesta fácil: ¿qué hacemos con el piso?

En esta guía te explicamos, paso a paso, qué trámites hay que hacer, qué impuestos se pagan si el piso está en Alcalá de Henares y cómo decidir entre vender o alquilar. Con ejemplos reales y los errores que más vemos. Está actualizada a octubre de 2026; para tu caso concreto, apóyate siempre en un notario o un asesor fiscal.

Los pasos de la herencia, en orden

Antes de vender o alquilar, el piso tiene que estar a tu nombre. Este es el orden habitual:

1. Certificado de defunción, en el Registro Civil.
2. Certificado de últimas voluntades, en el Ministerio de Justicia, a partir de los 15 días hábiles del fallecimiento. Te dice si hay testamento y ante qué notario.
3. Copia del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
4. Certificado de seguros con cobertura de fallecimiento, por si hubiera alguno.
5. Inventario de bienes y deudas: el piso, cuentas, hipoteca pendiente, recibos de IBI y comunidad.
6. Aceptación y adjudicación de la herencia en escritura pública ante notario.
7. Pago de impuestos: Sucesiones y plusvalía municipal.
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio de titular en el Catastro, el IBI y los suministros.

Hasta que no completes la aceptación y la inscripción, vender será muy complicado. Alquilar sin haber aceptado tampoco es buena idea: cobrar rentas del piso puede entenderse como aceptación tácita de la herencia, con todo lo que implica.

Si la herencia tiene deudas

Al aceptar, respondes de las deudas del fallecido. Si no lo tienes claro, puedes aceptar a beneficio de inventario: solo respondes con lo que heredas. También puedes renunciar. Ambas cosas se hacen ante notario y es mejor decidirlas antes de tocar nada.

Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid

Si el fallecido tenía su residencia habitual en la Comunidad de Madrid, se aplica la normativa madrileña del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y aquí hay buenas noticias.

• Hijos, nietos, cónyuge y padres (grupos I y II) tienen una bonificación del 99 % en la cuota.
• Hermanos, sobrinos y tíos (grupo III), para fallecimientos desde el 1 de julio de 2025, tienen una bonificación del 50 %, según la reforma aprobada por la Asamblea de Madrid.
• Otros parientes más lejanos y no familiares no tienen bonificación.

Que la cuota se bonifique no significa que no haya que presentar el impuesto. Hay que declararlo igualmente, en el modelo 650, en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses si la solicitas dentro de los cinco primeros. Si presentas tarde, puedes perder bonificaciones o pagar recargos.

El valor que declaras importa (y mucho)

El piso se declara, como mínimo, por su valor de referencia catastral, que puedes consultar en la Sede Electrónica del Catastro. Puedes declarar más si el valor de mercado es mayor.

Esto tiene una consecuencia que muchos herederos desconocen: el valor declarado en Sucesiones será tu valor de adquisición cuando vendas. Si declaras bajo, pagas poco en Sucesiones (que con la bonificación del 99 % ya es casi nada), pero pagarás más IRPF cuando vendas. Para hijos y cónyuges en Madrid, suele compensar declarar un valor cercano al de mercado. Habla de ello con tu asesor antes de presentar.

La plusvalía municipal también se paga al heredar

Al heredar un piso se devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (la plusvalía municipal). En una herencia lo paga el heredero. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si lo pides antes de que acabe el plazo (artículo 110.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales).

La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en herencias de descendientes, cónyuges y ascendientes. Si existe y en qué condiciones depende de la ordenanza fiscal de cada municipio, así que consulta la vigente en el Ayuntamiento de Alcalá. Te lo explicamos a fondo en nuestra guía sobre la plusvalía municipal.

Vender el piso heredado: lo que tienes que saber

Ganancia patrimonial en el IRPF

Cuando vendes, tributas en tu IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. En un piso heredado, el valor de adquisición es el valor declarado en Sucesiones más los gastos e impuestos de la herencia que te correspondan. La ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19 % al 30 % según el importe.

La «plusvalía del muerto», es decir, la revalorización del piso durante la vida del fallecido, no tributa en el IRPF. Por eso, si vendes pronto y al valor que declaraste, la ganancia puede ser casi nula.

Si sois varios hermanos

Lo habitual es que el piso quede en proindiviso: cada hermano tiene un porcentaje. Para vender hace falta que firmen todos. Si uno no quiere, el Código Civil reconoce que nadie está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400) y se puede pedir la división judicial, pero es lento y caro. Mucho mejor llegar a un acuerdo. Otra opción es que un hermano compre su parte a los demás, mediante una extinción de condominio, que tiene su propia fiscalidad.

Ejemplo: piso en Reyes Católicos

Dos hermanas heredan de su madre un piso de tres dormitorios en Reyes Católicos. Declaran en Sucesiones 185.000 euros. Con la bonificación del 99 %, la cuota de Sucesiones es mínima. Pagan además la plusvalía municipal que corresponda.

Un año después lo venden por 195.000 euros, con 6.500 euros de gastos de venta. Ganancia: 195.000 − 6.500 − 185.000 − gastos de herencia (pongamos 3.000) = 500 euros, 250 para cada una. El IRPF de la venta es prácticamente simbólico. Son cifras de ejemplo, pero ilustran por qué es tan importante el valor declarado al heredar.

Documentos que te pedirán para vender

Cuando tengáis comprador, la notaría y la parte compradora os pedirán, entre otros:

• La escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, preferiblemente ya inscrita.
• Justificantes de haber presentado Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia.
• El último recibo del IBI y el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago.
• El certificado de eficiencia energética.
• Si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente para cancelarla en la firma.

Tener todo esto preparado antes de anunciar el piso acorta mucho los plazos y da confianza al comprador.

Alquilar el piso heredado: ventajas y cuidados

Alquilar te permite conservar el piso y obtener una renta estable. En Alcalá hay demanda de sobra, desde estudiantes en el Casco Histórico hasta familias en El Val o Nueva Alcalá.

Antes, revisa tres cosas:

• Estado del piso. Un piso de los años 70 sin reformar puede necesitar instalación eléctrica nueva, caldera y baño. Esa inversión cambia la rentabilidad.
• Certificado energético. Es obligatorio para anunciar el alquiler.
• Acuerdo entre herederos. Si sois varios, decidid por escrito quién gestiona, cómo se reparten rentas y gastos y quién toma decisiones.

Las rentas tributan en el IRPF de cada heredero según su porcentaje. Puedes deducir gastos y amortizar el piso tomando como base el valor declarado en la herencia (sin el suelo). Mientras esté vacío, cada propietario tendrá que imputarse renta inmobiliaria.

Vender o alquilar: comparativa práctica

Criterio	Vender	Alquilar
Liquidez	Inmediata tras la venta	Ingreso mensual, capital inmovilizado
Fiscalidad	Ganancia en base del ahorro, a menudo baja si vendes pronto	Rentas en base general con reducción y gastos deducibles
Varios herederos	Resuelve el proindiviso	Exige acuerdo y gestión continuada
Inversión previa	Puede venderse para reformar	Suele requerir puesta a punto
Riesgos	Vender por debajo de mercado si hay prisa	Impagos, vacíos, reparaciones
Patrimonio a largo plazo	Se pierde la revalorización futura	Se conserva el activo

Haz los números con un ejemplo

El piso de Reyes Católicos vale 195.000 euros y podría alquilarse por unos 950 euros al mes. Después de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y gestión, quedarían unos 8.000 euros netos al año antes de impuestos, alrededor de un 4 % sobre su valor. Si sois dos herederos, unos 4.000 euros para cada uno.

Si vendéis, cada una recibe unos 94.000 euros. La pregunta es: ¿qué haríais con ese dinero y qué rentabilidad obtendríais? Si una de vosotras necesita liquidez o no hay acuerdo de gestión, vender suele ser lo más sensato. Si ambas queréis conservar patrimonio y os entendéis, alquilar puede tener mucho sentido.

Errores habituales que conviene evitar

• Dejar pasar el plazo de seis meses para Sucesiones y plusvalía.
• Declarar un valor demasiado bajo para pagar menos y luego pagar mucho más de IRPF al vender.
• Alquilar antes de aceptar la herencia o sin acuerdo entre todos los herederos.
• No dar de baja o cambiar los suministros, y acumular recibos.
• Olvidar las deudas con la comunidad o el IBI pendiente, que afectan al piso.
• Vender con prisa y por debajo de mercado a la primera oferta.
• No revisar si hay hipoteca pendiente: hay que cancelarla o asumirla.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender el piso antes de aceptar la herencia?

No. Primero hay que aceptar y adjudicar la herencia en escritura. En la práctica se puede firmar la aceptación y la venta el mismo día en la misma notaría, pero los impuestos de la herencia deben estar presentados.

¿Cuánto cuesta la escritura de aceptación de herencia?

Depende del valor de los bienes y del número de herederos. Entre notaría, registro y gestoría, para un piso medio suele hablarse de varios cientos a algo más de mil euros. Pide presupuesto antes.

¿Hay que pagar plusvalía municipal si heredo y luego vendo?

Sí, dos veces: al heredar (la pagas tú como heredero) y al vender (la pagas tú como vendedor). En la segunda, el periodo cuenta desde la fecha del fallecimiento.

Si vivo en el piso heredado, ¿cambia algo?

Si pasa a ser tu vivienda habitual, no tienes rentas ni imputación. Y si en el futuro lo vendes y reinviertes en otra vivienda habitual, podrías aplicar la exención por reinversión, cumpliendo los requisitos.

¿Qué pasa si un hermano vive en el piso y no paga nada?

Los demás pueden reclamarle una compensación por el uso exclusivo, o pedir la división. Lo ideal es pactarlo por escrito desde el principio.

Te ayudamos a decidir con calma

En Alka Inmobiliaria acompañamos a muchas familias que han heredado un piso en Alcalá, el Corredor del Henares o Guadalajara. Te damos una valoración realista de venta y de alquiler para que podáis decidir con datos, no con prisas.

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