Vender un piso alquilado (con el inquilino dentro): derechos de tanteo y retracto, precio y pasos

Puedes vender tu piso con el inquilino dentro. Te explicamos qué pasa con el contrato, cómo funcionan el tanteo y el retracto, cómo fijar el precio y los pasos para no tener sorpresas.

Tienes un piso alquilado y quieres venderlo. Quizá necesitas liquidez, quieres cambiar de inversión o simplemente ya no te compensa ser casero. La duda es inmediata: «¿Puedo vender con el inquilino dentro?».

Sí, puedes. Pero no es igual que vender un piso vacío. El contrato sigue, el inquilino tiene derechos que hay que respetar y el tipo de comprador cambia. Si lo haces bien, es una operación limpia. Si lo haces mal, puede acabar con una venta anulada o con un conflicto largo. En esta guía te contamos cómo hacerlo paso a paso, con ejemplos de Alcalá de Henares y el Corredor del Henares.

Lo primero: el contrato no se rompe con la venta

Vender no extingue el alquiler. El artículo 14 de la LAU establece que el comprador de una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del vendedor durante los primeros cinco años de contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Esto es así aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Dicho de forma sencilla: el nuevo dueño se convierte en el nuevo casero, con el mismo contrato, la misma renta y la misma duración. El inquilino sigue viviendo allí y paga al nuevo propietario desde la firma.

Si el contrato ya ha superado ese periodo mínimo, la situación depende de lo pactado, de si está inscrito y de la normativa aplicable. Además, el Real Decreto-ley 28/2026, si se convalida y entra en vigor en noviembre de 2026, cambia el régimen de prórrogas y prevé que el comprador que se subroga asuma también las posibles indemnizaciones por no renovación. Son aspectos técnicos que conviene revisar con tu asesor antes de poner precio.

Derechos de tanteo y retracto del inquilino

El artículo 25 de la LAU da al inquilino un derecho de adquisición preferente. Es decir, si vendes, él tiene prioridad para comprar en las mismas condiciones.

El tanteo

Antes de firmar la venta, debes notificar de forma fehaciente al inquilino tu intención de vender, el precio y las condiciones esenciales. Desde que la recibe, tiene treinta días naturales para decidir si compra en esas condiciones. Si no contesta o renuncia, puedes vender a un tercero, siempre en las condiciones notificadas.

El retracto

Si no notificas, o vendes a un precio inferior o en condiciones distintas a las comunicadas, el inquilino puede ejercer el retracto: subrogarse en la posición del comprador pagando el mismo precio. Para ello dispone de treinta días naturales desde que se le notifica la venta con copia de la escritura. En la práctica, el retracto puede deshacer una compraventa ya firmada. Por eso los notarios y registradores exigen acreditar que se han hecho las notificaciones.

Renuncia y ventas conjuntas

Hasta ahora, la LAU permitía pactar en el contrato la renuncia del inquilino a estos derechos en ciertos casos, y excluía el derecho cuando se vendía la vivienda junto con el resto de pisos del mismo edificio. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, cambia esto: impide pactar la renuncia en contratos nuevos, extiende el derecho a las ventas conjuntas con un precio imputado a cada vivienda y da a la notificación una validez de 180 días. Si tu contrato es anterior y tiene una cláusula de renuncia, consulta cómo te afecta.

Consejo práctico: aunque creas que tu inquilino no tiene interés ni capacidad para comprar, notifica siempre por un medio fehaciente, como un burofax con certificación de texto o un requerimiento notarial. Es barato y te protege.

Quién compra un piso alquilado

El perfil de comprador cambia, y eso influye en el precio y en los plazos.

• El propio inquilino. Es el comprador ideal: conoce la vivienda, ya vive allí y no hay que sacarlo. Muchas ventas de pisos alquilados terminan así. Merece la pena hablar con él antes de anunciar nada.
• Inversores. Buscan rentabilidad. Les interesa un inquilino solvente, que pague puntual y con un contrato en vigor. Para ellos, un piso alquilado es un activo que genera ingresos desde el primer día.
• Compradores para vivir. Son la mayoría del mercado, pero un piso ocupado no les sirve hasta que termine el contrato. Si quedan pocos meses, algunos esperarán; si quedan años, casi ninguno.

En Alcalá y el Corredor hay demanda inversora estable, sobre todo en pisos de dos y tres dormitorios bien comunicados con Madrid por tren o autovía, y en zonas cercanas a la universidad. En Guadalajara y Azuqueca la rentabilidad bruta suele ser algo mayor, lo que también atrae inversores.

Cómo calcular el precio de un piso alquilado

Un piso alquilado suele venderse con un descuento respecto al mismo piso vacío. ¿Cuánto? Depende de varios factores:

• El tiempo que le queda al contrato.
• La renta actual frente a la de mercado.
• La solvencia e historial de pago del inquilino.
• El estado de la vivienda.
• La zona y la rentabilidad que exige el inversor.

Los inversores suelen razonar con la rentabilidad bruta: renta anual dividida entre el precio de compra. Veamos un ejemplo hipotético con cifras redondas, solo para ilustrar el cálculo:

Concepto	Ejemplo A	Ejemplo B
Renta mensual	900 €	900 €
Renta anual	10.800 €	10.800 €
Rentabilidad bruta que busca el inversor	5,5 %	6,5 %
Precio resultante aproximado	196.000 €	166.000 €

Fíjate en cómo una diferencia de un punto en la rentabilidad exigida cambia el precio en decenas de miles de euros. Por eso es clave saber qué rentabilidad se está pagando realmente en tu barrio. Si la renta de tu contrato está muy por debajo de mercado, el descuento será mayor, porque el comprador heredará esa renta baja durante años.

Los pasos para vender con el inquilino dentro

1. Revisa el contrato. Fecha de inicio, duración, prórrogas, renta, actualizaciones, cláusulas de renuncia al tanteo y retracto y fianza.
2. Habla con el inquilino. Explícale que vas a vender y que su contrato se mantiene. Pregúntale si le interesa comprar. Una buena relación facilita las visitas.
3. Valora la vivienda con dos referencias: como vivienda vacía y como inversión alquilada.
4. Prepara la documentación: nota simple, certificado energético, último recibo de IBI, certificado de la comunidad, contrato de alquiler, justificante de depósito de fianza y recibos de pago recientes.
5. Organiza las visitas respetando al inquilino. No puedes entrar sin su permiso. Acordad días y horas y procura agruparlas.
6. Negocia con el comprador y firma un contrato de arras dejando claro que la vivienda se vende arrendada.
7. Notifica el tanteo al inquilino con precio y condiciones. Espera los treinta días naturales o su renuncia por escrito.
8. Firma en notaría, acreditando la notificación.
9. Comunica la venta al inquilino con los datos del nuevo propietario y la cuenta para pagar la renta.
10. Traspasa la fianza: el comprador asume la obligación de devolverla, así que lo habitual es descontarla del precio o entregarla en la firma, y actualizar el depósito ante el organismo autonómico.

¿Y si prefieres vender el piso vacío?

Un piso vacío suele venderse más caro y a más compradores. Pero no puedes echar al inquilino para vender. La necesidad del propietario para recuperar la vivienda solo vale para usarla como residencia propia o de familiares cercanos, y solo si consta en el contrato (artículo 9.3 LAU). Vender no es una causa válida.

La alternativa es negociar una salida anticipada: ofrecer al inquilino una compensación económica, ayuda con la mudanza o tiempo suficiente para encontrar otra vivienda, y firmar un acuerdo de resolución del contrato. Antes de hacerlo, compara: lo que pagarías al inquilino frente a la diferencia de precio entre venta vacía y alquilada. A veces compensa; otras, no.

Errores frecuentes que encarecen la operación

En las ventas de pisos alquilados vemos casi siempre los mismos fallos. Evitarlos te ahorra tiempo y dinero:

• Anunciar sin avisar al inquilino. Si se entera por un portal, la relación se tensa y las visitas se complican.
• Esconder que el piso está alquilado. El comprador lo descubrirá en la visita o en la notaría y perderás credibilidad y tiempo.
• Notificar el tanteo con un precio y vender por otro. Abre la puerta al retracto. Si bajas el precio después, vuelve a notificar.
• No tener los papeles del alquiler en orden. Un contrato sin firmar, una fianza sin depositar o recibos impagados restan confianza al inversor.
• Calcular el precio como si estuviera vacío. El piso pasa meses en el mercado sin ofertas y acaba vendiéndose peor.

Un caso típico en Torrejón: un propietario anuncia su piso alquilado al precio de uno vacío, recibe visitas de familias que no pueden entrar a vivir y, tras cuatro meses, rebaja. Si desde el principio se hubiera dirigido a inversores con una rentabilidad clara, la venta habría sido más rápida.

Impuestos al vender un piso alquilado

Fiscalmente, la venta funciona como cualquier otra. Pagarás la plusvalía municipal si hay incremento de valor del suelo, y declararás la ganancia patrimonial en tu IRPF. Una diferencia importante: si la vivienda ha estado alquilada, las amortizaciones que te hayas deducido en los rendimientos del alquiler reducen el valor de adquisición, aunque no las hayas aplicado. Esto puede aumentar la ganancia. Además, las exenciones por reinversión en vivienda habitual no se aplican a un piso que no era tu residencia. Conviene confirmarlo con tu asesor antes de cerrar el precio.

Preguntas frecuentes

¿El inquilino puede impedir la venta?

No. Solo tiene derecho a comprar con preferencia en las mismas condiciones. Si no lo ejerce, la venta sigue adelante y su contrato continúa con el nuevo propietario.

¿Tengo que avisar al inquilino aunque no le interese comprar?

Sí. La notificación es necesaria para que el tanteo y el retracto queden cubiertos. Pídele que firme una renuncia expresa si no quiere comprar.

¿El nuevo propietario puede subir la renta?

No por el hecho de comprar. Debe respetar el contrato vigente, incluidas las actualizaciones pactadas y sus límites legales.

¿Qué pasa con la fianza?

Pasa al nuevo propietario, que será quien deba devolverla al final del contrato. Se suele regularizar en la firma de la escritura.

¿Se vende más rápido un piso alquilado o vacío?

Depende del mercado. Vacío llega a más compradores. Alquilado con buen inquilino y renta de mercado puede venderse rápido a inversores, sobre todo en zonas con demanda como Alcalá o el Corredor.

Vende con todos los cabos atados

En Alka Inmobiliaria gestionamos ventas de pisos alquilados con el inquilino dentro: valoramos la vivienda como inversión, coordinamos las visitas con respeto, preparamos las notificaciones de tanteo y llevamos la operación hasta la notaría. Nuestros honorarios de venta son del 3 % + IVA. Si estás pensando en vender, pide tu valoración gratuita y te diremos cuánto puede valer tu piso con y sin inquilino.