Cuánto cuesta vender una casa: impuestos y gastos que debes prever

Plusvalía municipal, IRPF por ganancia patrimonial, cancelación de hipoteca, certificado energético y honorarios: cálculo orientativo.

Cuando vendes una vivienda, el precio de venta no es lo que acaba en tu cuenta. Entre impuestos, cancelación de la hipoteca y otros gastos, la diferencia puede ser importante. Conocerla de antemano te ayuda a fijar el precio, negociar con tranquilidad y planificar qué harás con el dinero.

Este artículo es orientativo. Cada operación tiene particularidades (fecha y forma de adquisición, mejoras, edad del vendedor, reinversión) que pueden cambiar mucho el resultado. Para un cálculo exacto, consulta con un asesor fiscal.

1. Plusvalía municipal (IIVTNU)

Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del suelo urbano. Lo paga el vendedor en las compraventas, salvo pacto en contrario, y se liquida en el ayuntamiento donde está la vivienda.

Desde la reforma de finales de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo:

• Método objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia, y aplicando el tipo que fije el ayuntamiento.
• Método real: diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo, en proporción al valor catastral.

Se aplica el que resulte más favorable. Y algo importante: si vendes por menos de lo que compraste (comparando valores de escritura), no hay incremento y no se paga plusvalía, siempre que lo acredites. El plazo para presentarla es, en general, de 30 días hábiles desde la venta.

2. IRPF: ganancia patrimonial

La diferencia entre el precio de venta y el de compra genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF. Para calcularla:

• Valor de transmisión: precio de venta menos gastos inherentes (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético…).
• Valor de adquisición: precio de compra más gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA y AJD) y mejoras acreditadas. Si la vivienda ha estado alquilada, se restan las amortizaciones deducidas.

La ganancia tributa en la escala del ahorro, con tipos progresivos que hoy van del 19 % al 30 % según el tramo.

Base liquidable del ahorro	Tipo aplicable
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 € a 50.000 €	21 %
De 50.000 € a 200.000 €	23 %
De 200.000 € a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

Verifica los tipos vigentes en el año de la venta, porque pueden modificarse en las leyes de presupuestos o reformas fiscales.

Cuándo puedes no tributar

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en los plazos legales, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.
• Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta.
• Pérdida patrimonial: si vendes por menos de lo que te costó, no hay ganancia y la pérdida puede compensarse con otras ganancias en determinadas condiciones.

3. Cancelación de la hipoteca

Si la vivienda tiene hipoteca, normalmente se cancela en la misma firma. Ten en cuenta:

• Comisión por amortización anticipada, si tu contrato la prevé, con los límites legales de la Ley de crédito inmobiliario para préstamos firmados desde 2019.
• Cancelación registral: escritura de cancelación e inscripción en el Registro. Entre notaría, registro y gestoría, el coste orientativo suele estar en unos pocos cientos de euros.

4. Notaría y registro

Por normativa arancelaria, la escritura matriz corresponde al vendedor, pero en la práctica lo habitual es que el comprador asuma la notaría y el registro de la compraventa. Conviene dejarlo claro en el contrato de arras para evitar sorpresas.

5. Otros gastos

• Certificado de eficiencia energética: orientativamente entre 100 y 250 €.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente: algunos administradores cobran una pequeña cantidad.
• IBI del año: lo paga quien es propietario a 1 de enero, aunque es frecuente pactar el prorrateo.
• Honorarios de la inmobiliaria: en Alka, el 3 % + IVA del precio de venta.
• Pequeñas reparaciones o limpieza para preparar la vivienda.

Ejemplo orientativo

Supongamos un piso en Alcalá comprado en 2012 por 160.000 € (más 14.000 € de gastos e impuestos de compra) y vendido en 2026 por 250.000 €, sin hipoteca pendiente y sin que haya estado alquilado:

Concepto	Importe aproximado
Comisión inmobiliaria (3 % + IVA)	9.075 €
Plusvalía municipal (muy variable según ayuntamiento y método)	1.000 – 3.000 €
Certificado energético y otros	200 – 300 €
Ganancia patrimonial estimada	Aprox. 65.000 €
IRPF estimado sobre la ganancia (sin reinversión)	Aprox. 13.800 €

Son cifras ilustrativas para entender el orden de magnitud. Si fuera tu vivienda habitual y reinvirtieras, el IRPF podría reducirse o desaparecer.

Consejos para pagar lo justo

1. Guarda todas las facturas de compra, notaría, impuestos y reformas: reducen la ganancia.
2. Revisa ambos métodos de plusvalía antes de pagar.
3. Planifica la reinversión si vas a comprar otra vivienda habitual.
4. Consulta con un asesor fiscal antes de firmar arras, no después.

Si estás pensando en vender en Alcalá, el Corredor del Henares o Guadalajara, en Alka Inmobiliaria te preparamos una valoración gratuita y una estimación de lo que te quedará neto. Escríbenos desde contacto o infórmate en nuestra página para propietarios.