Precio de la vivienda en Alcalá de Henares en 2026, barrio a barrio

Precio de la vivienda en Alcalá de Henares en 2026 por barrios: venta y alquiler por metro cuadrado, tabla comparativa y qué marca las diferencias entre zonas.

¿Cuánto cuesta un piso en Alcalá de Henares? La respuesta corta es «depende del barrio», y no es una forma de escurrir el bulto. El precio de la vivienda en Alcalá de Henares en 2026 cambia mucho de una zona a otra: entre el Casco Histórico y Reyes Católicos hay más de 1.100 euros de diferencia por metro cuadrado. En un piso de 80 metros, eso supone más de 90.000 euros.

En este artículo repasamos los precios medios de venta y alquiler por barrios, los comparamos con los municipios vecinos del Corredor del Henares y explicamos qué hay detrás de las diferencias. Todas las cifras proceden del índice de Fotocasa de octubre de 2026 y son orientativas: sirven para hacerse una idea, no para fijar el precio de una vivienda concreta.

Precio medio de la vivienda en Alcalá de Henares en 2026

Según el índice de Fotocasa de octubre de 2026, el precio medio de venta en Alcalá de Henares se sitúa en 2.907 euros por metro cuadrado. En alquiler, la media es de 13,06 euros por metro cuadrado al mes.

Traducido a una vivienda típica de 80 metros cuadrados:

• Precio de venta orientativo: unos 232.560 euros.
• Alquiler orientativo: unos 1.045 euros al mes.

Son medias de todo el municipio, que mezclan pisos de los años sesenta sin ascensor con viviendas recientes con garaje y piscina. Por eso es imprescindible bajar al detalle de cada barrio.

Tabla de precios por barrios de Alcalá

Esta tabla recoge los precios medios de referencia por barrio y lo que costaría, de forma orientativa, un piso de 80 metros cuadrados. Donde el índice no ofrece dato de alquiler, lo indicamos con un guion.

Barrio	Venta (€/m²)	Piso de 80 m² en venta	Alquiler (€/m²/mes)	Piso de 80 m² en alquiler
Casco Histórico	3.599	287.920 €	15,59	1.247 €/mes
El Val	3.096	247.680 €	-	-
Chorrillo	3.086	246.880 €	14,90	1.192 €/mes
La Garena	3.036	242.880 €	-	-
Juan de Austria	3.030	242.400 €	14,34	1.147 €/mes
Media de Alcalá	2.907	232.560 €	13,06	1.045 €/mes
El Ensanche	2.845	227.600 €	10,70	856 €/mes
Nueva Alcalá y Venecia	2.774	221.920 €	-	-
Espartales	2.674	213.920 €	-	-
Reyes Católicos	2.451	196.080 €	11,90	952 €/mes

Fuente: índice de Fotocasa, octubre de 2026. Precios medios orientativos de oferta.

Qué explica las diferencias entre barrios

Que el Casco Histórico cueste un 47 % más por metro que Reyes Católicos no es casualidad. Hay varios factores que pesan en el precio de la vivienda en Alcalá de Henares, y conviene entenderlos tanto si compras como si vendes.

Ubicación y patrimonio

El Casco Histórico, en el distrito I, es el corazón de una ciudad declarada Patrimonio de la Humanidad en 1998. Tiene la calle Mayor, la plaza de Cervantes, el campus histórico de la Universidad de Alcalá y toda la vida comercial y de ocio. La oferta de vivienda es limitada y muy demandada, tanto para vivir como para alquilar a estudiantes y profesores. Eso empuja hacia arriba precios y rentas.

Conexión con Madrid

Alcalá tiene tres estaciones de Cercanías en las líneas C-2 y C-7: Alcalá de Henares, Alcalá-Universidad y La Garena. Los barrios cercanos a una estación, como el Chorrillo o La Garena, se benefician de esa conexión. Lo mismo ocurre con el acceso a la A-2 y a la R-2, muy valorado por quien trabaja en Madrid, en el aeropuerto o en los polígonos del Corredor.

Antigüedad y tipología de los edificios

Parte de la diferencia se explica por el tipo de vivienda. Reyes Católicos, en el distrito II, tiene muchos bloques construidos en las décadas de crecimiento de la ciudad, algunos sin ascensor o con calidades de su época. Eso hace que el precio medio por metro sea más bajo, aunque haya pisos reformados que se venden bastante por encima.

En cambio, El Val, Juan de Austria o La Garena combinan urbanizaciones más recientes, viviendas con zonas comunes y, en algunos casos, unifamiliares, que elevan la media.

El caso de Espartales y El Ensanche

Espartales, en el distrito IV, es uno de los barrios más nuevos. Espartales Sur se construyó entre 1995 y 1997, y Espartales Norte empezó a levantarse en 2009 con unas 3.990 viviendas, en su mayoría protegidas. Ese peso de la vivienda protegida ayuda a explicar por qué su precio medio de venta, 2.674 euros por metro, queda por debajo de la media municipal pese a ser un barrio moderno, con el Gran Parque de Espartales de 40 hectáreas y muchos servicios. Hay que recordar que las viviendas protegidas pueden tener precios máximos de venta y requisitos para el comprador mientras dure su calificación.

El Ensanche presenta un alquiler medio de 10,70 euros por metro, claramente inferior a la media. Las medias de alquiler dependen mucho de qué pisos se anuncian en cada momento, así que este dato hay que leerlo con prudencia y contrastarlo con anuncios reales de la zona.

Servicios cercanos

La proximidad al Hospital Universitario Príncipe de Asturias, al campus externo de la Universidad junto a la A-2, a colegios e institutos y a zonas comerciales también se nota. Son motores de demanda estable, tanto de compra como de alquiler.

Alcalá frente al Corredor del Henares y Guadalajara

Para valorar si Alcalá es cara o barata conviene mirar a sus vecinos. Estos son los precios medios de referencia del índice de Fotocasa de octubre de 2026:

Municipio	Venta (€/m²)	Alquiler (€/m²/mes)	Rentabilidad bruta orientativa
Coslada	3.216	16,14	6,0 %
Torrejón de Ardoz	3.139	15,80	6,0 %
Alcalá de Henares	2.907	13,06	5,4 %
San Fernando de Henares	2.610	17,09	7,9 %
Meco	2.178	-	-
Guadalajara	2.175	12,42	6,9 %
Azuqueca de Henares	2.021	8,73	5,2 %

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo la renta anual entre el precio de compra, ambos por metro cuadrado. Es una cifra rápida y sin gastos: para saber cuánto te queda de verdad, consulta cómo calcular la rentabilidad neta de un piso en alquiler en Alcalá.

Algunas conclusiones:

• Alcalá es algo más asequible que Torrejón y Coslada en compra. Un piso de 80 metros sale, de media, unos 18.500 euros más barato que en Torrejón y unos 24.700 euros más barato que en Coslada.
• Guadalajara, Azuqueca y Meco ofrecen precios de compra claramente más bajos, a cambio de más distancia a Madrid. Lo comparamos en Guadalajara o Alcalá: dónde vivir si trabajas en Madrid.
• San Fernando de Henares destaca por un alquiler medio alto en relación con su precio de venta, lo que se traduce en una rentabilidad bruta orientativa elevada.

Rentabilidad bruta por barrios de Alcalá

Si piensas en invertir, la relación entre precio de venta y alquiler es clave. Con los datos disponibles por barrio, la rentabilidad bruta orientativa queda así:

Barrio	Rentabilidad bruta orientativa
Reyes Católicos	5,8 %
Chorrillo	5,8 %
Juan de Austria	5,7 %
Casco Histórico	5,2 %
El Ensanche	4,5 %

Los barrios con precio de compra más bajo y alquiler razonable, como Reyes Católicos, suelen ofrecer mejor rentabilidad bruta. El Casco Histórico tiene los alquileres más altos, pero también el precio de compra más elevado. Recuerda restar después IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, posibles meses vacíos e impuestos.

Cómo usar estos precios sin equivocarte

Los precios medios son un buen punto de partida, pero tienen limitaciones que conviene conocer.

Son precios de oferta

Los índices de portales se basan en los precios de los anuncios, no en lo que finalmente se firma ante notario. En la negociación es habitual que el precio final quede algo por debajo del anunciado, sobre todo en pisos que llevan tiempo publicados.

Cada piso es distinto

Dentro de un mismo barrio, el precio por metro puede variar mucho por estos factores:

• Planta y ascensor. Un cuarto sin ascensor y un cuarto con ascensor son productos diferentes.
• Estado de conservación y reformas recientes.
• Orientación, luz y vistas.
• Garaje, trastero, terraza y zonas comunes.
• Certificado energético y tipo de calefacción.
• Estado del edificio: fachada, cubierta, derramas previstas.

Los barrios no tienen fronteras nítidas

Una calle puede marcar la diferencia. Un piso en el límite entre el Casco Histórico y Venecia, o entre El Ensanche y Espartales, puede comportarse más como uno u otro barrio según su entorno inmediato.

El mercado se mueve

Los datos de este artículo corresponden a octubre de 2026. Si lees esto unos meses después, conviene actualizarlos. Para una vivienda concreta, nada sustituye a una valoración con comparables reales de tu calle.

Qué significa esto si vas a comprar, vender o alquilar

Si compras

Fija primero tu presupuesto total, incluyendo impuestos y gastos de compra, y después mira qué barrios encajan. Con 220.000 euros, por ejemplo, la media apunta a pisos de unos 80 metros en Espartales, Nueva Alcalá o El Ensanche, y de algo más en Reyes Católicos, mientras que en el Casco Histórico tendrías que conformarte con menos superficie. Si es tu primera vivienda, revisa las ayudas y la hipoteca para comprar en Alcalá.

Si vendes

Usa la media de tu barrio como referencia y ajústala según las características de tu piso. Salir al mercado con un precio demasiado alto es el error más caro: el piso se queda meses publicado y acaba vendiéndose por menos. En nuestra guía de venta te explicamos cómo lo trabajamos.

Si alquilas

Las rentas medias por barrio te ayudan a situar tu piso, pero en alquiler pesan mucho el estado, el mobiliario y la eficiencia energética. Un piso cuidado y bien presentado se alquila antes y con mejores inquilinos.

Conoce el precio real de tu piso

El precio de la vivienda en Alcalá de Henares en 2026 varía tanto entre barrios que una media nunca basta para decidir. En Alka Inmobiliaria analizamos tu vivienda con comparables reales de tu zona, ya sea en el Casco Histórico, en Espartales o en cualquier otro barrio. Pide tu valoración gratuita y en poco tiempo sabrás cuánto vale tu piso en venta y en alquiler.