Rentabilidad de un piso en alquiler en Alcalá de Henares: cómo calcularla (bruta y neta) con ejemplos

Aprende a calcular la rentabilidad bruta y neta de un piso en alquiler en Alcalá de Henares, con ejemplos reales por barrios, todos los gastos que debes restar y los errores más habituales.

«Este piso renta un 7 %». Lo habrás oído en algún anuncio o en una conversación de bar. El problema es que esa cifra casi nunca es lo que de verdad te queda en el bolsillo. Entre lo que cobras al inquilino y lo que acabas ganando hay impuestos, comunidad, seguros, reparaciones y algún mes sin alquilar.

En esta guía te explicamos cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler en Alcalá de Henares paso a paso. Verás la diferencia entre rentabilidad bruta y neta, qué gastos tienes que restar sí o sí y cómo cambian los números según el barrio. Todos los ejemplos usan cifras orientativas para que puedas aplicarlas a tu caso.

Rentabilidad bruta: la cifra rápida (y engañosa)

La rentabilidad bruta es la más sencilla de calcular. Solo necesitas dos datos: lo que cobras al año de alquiler y lo que te costó el piso.

Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100

Un ejemplo. Compras un piso de tres dormitorios en Espartales por 260.000 euros y lo alquilas por 1.200 euros al mes. Ingresas 14.400 euros al año.

14.400 ÷ 260.000 × 100 = 5,54 % de rentabilidad bruta.

Esta cifra sirve para comparar pisos de forma rápida. Si estás mirando tres viviendas, te dice cuál parte con ventaja. Pero no tiene en cuenta ni un solo gasto. Por eso no deberías tomar ninguna decisión solo con ella.

El matiz que casi todos olvidan: los gastos de compra

Cuando compras una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo general es del 6 % sobre el precio escriturado, aunque hay tipos reducidos en algunos supuestos que conviene revisar con tu asesor. A eso se suman notaría, registro, gestoría y, si la hay, tasación.

Siguiendo con el ejemplo de Espartales, la inversión real sería algo así:

• Precio del piso: 260.000 euros.
• ITP al 6 %: 15.600 euros.
• Notaría, registro y gestoría: unos 2.400 euros.
• Pequeña puesta a punto (pintura, electrodomésticos): 3.000 euros.

Inversión total: 281.000 euros. Si recalculas la rentabilidad bruta sobre esa cifra, baja al 5,12 %. Ya hemos perdido casi medio punto sin haber pagado todavía ningún gasto anual.

Rentabilidad neta: lo que de verdad te queda

La rentabilidad neta resta a los ingresos todos los gastos que soportas como propietario a lo largo del año. Es la cifra que deberías mirar siempre.

Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total × 100

Los gastos habituales de un piso alquilado en Alcalá son estos:

• IBI. Depende del valor catastral. Para un piso medio en Alcalá suele moverse entre 300 y 600 euros al año.
• Comunidad de propietarios. Muy variable. En urbanizaciones con piscina y conserje de Espartales o La Garena puede superar los 100 euros al mes. En un bloque sin servicios de Reyes Católicos puede quedarse en 40.
• Seguro de hogar. Entre 200 y 350 euros al año para el continente y la responsabilidad civil.
• Seguro de impago. Si lo contratas, suele costar entre el 3 % y el 5 % de la renta anual.
• Mantenimiento y reparaciones. La caldera, una persiana, un grifo. Una regla prudente es reservar entre el 0,5 % y el 1 % del valor del piso cada año.
• Periodos sin inquilino. Aunque en Alcalá la demanda es alta, entre un contrato y otro puede pasar algún mes. Calcula al menos un mes de vacío cada pocos años.
• Gestión. Si delegas el alquiler en una agencia, sus honorarios también son un gasto.

El ejemplo completo de Espartales

Sigamos con el piso de 260.000 euros alquilado a 1.200 euros. Estos serían unos gastos anuales razonables:

• IBI: 450 euros.
• Comunidad (80 euros al mes): 960 euros.
• Seguro de hogar: 250 euros.
• Seguro de impago: 500 euros.
• Mantenimiento: 1.300 euros.
• Reserva por vacío (medio mes al año de media): 600 euros.
• Gestión integral de Alka Inmobiliaria (6 % de la renta + IVA): 1.045 euros.

Total de gastos: 5.105 euros.

Ingresos netos: 14.400 − 5.105 = 9.295 euros.

Rentabilidad neta: 9.295 ÷ 281.000 × 100 = 3,31 %.

Del 5,54 % que prometía el cálculo rápido hemos pasado a un 3,31 %. No es una mala inversión, pero es otra película. Y todavía falta un último paso: los impuestos.

Rentabilidad después de impuestos

Las rentas del alquiler tributan en tu declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. La buena noticia es que Hacienda te deja restar los gastos que acabamos de ver y, además, una amortización del inmueble.

La amortización es el 3 % anual del mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, siempre sin contar el suelo. Si en nuestro ejemplo la construcción supone el 60 % del coste, la amortización anual rondaría los 5.000 euros. No sale de tu bolsillo, pero reduce la base sobre la que pagas.

Sobre el rendimiento neto positivo que resulte se aplica una reducción por alquilar vivienda habitual. Para contratos firmados entre mayo de 2023 y noviembre de 2026, la reducción general es del 50 % (artículo 23.2 de la Ley del IRPF en su redacción tras la Ley 12/2023). El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, plantea una escala nueva para contratos a partir del 1 de diciembre de 2026, pendiente de convalidación en el Congreso. Te lo contamos en detalle en nuestra guía sobre el IRPF del alquiler.

En el ejemplo, la cuenta fiscal sería aproximadamente así: 14.400 de ingresos, menos 4.505 de gastos deducibles (la reserva por vacío no es un gasto fiscal), menos 5.000 de amortización. Quedan unos 4.900 euros de rendimiento neto. Con la reducción del 50 %, tributarías por unos 2.450 euros. Con un tipo marginal del 30 %, pagarías unos 735 euros de IRPF.

Rentabilidad neta después de impuestos: (9.295 − 735) ÷ 281.000 × 100 = 3,05 %. Son cifras de ejemplo y tu caso dependerá de tus ingresos y tu tramo, pero el orden de magnitud es realista.

Comparativa orientativa por barrios de Alcalá

No todos los barrios rinden igual. Los pisos más baratos suelen dar más rentabilidad porcentual, aunque a veces piden más mantenimiento o tienen más rotación. Esta tabla usa precios y rentas de ejemplo, redondeados, para que veas cómo se comportan los números.

Barrio (ejemplo)	Tipo de piso	Precio de compra	Renta mensual	Rentabilidad bruta	Neta aproximada
Casco Histórico	Estudio reformado	150.000 €	800 €	6,4 %	4,2 %
Reyes Católicos	3 dormitorios sin ascensor	175.000 €	950 €	6,5 %	4,3 %
El Val	3 dormitorios con ascensor	200.000 €	1.000 €	6,0 %	3,9 %
El Ensanche	2 dormitorios con garaje	225.000 €	1.050 €	5,6 %	3,6 %
Espartales	3 dormitorios con piscina	260.000 €	1.200 €	5,5 %	3,3 %
La Garena	Ático con terraza	290.000 €	1.300 €	5,4 %	3,2 %

La neta aproximada incluye gastos de compra, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, una reserva por vacío y gestión profesional, antes de IRPF. Son estimaciones para comparar, no precios de mercado garantizados. Para conocer la renta real de tu piso lo mejor es una valoración con testigos actuales.

Qué hay detrás de cada barrio

El Casco Histórico y Juan de Austria atraen a estudiantes y profesores de la Universidad. Hay mucha demanda de pisos pequeños, pero también más rotación cada curso. Reyes Católicos y Nueva Alcalá tienen precios de compra contenidos y una demanda familiar estable. Espartales, El Ensanche y La Garena son barrios más nuevos, con urbanizaciones cerradas, que atraen a familias jóvenes y a profesionales que trabajan en el Corredor del Henares. Pagan rentas más altas, pero el precio de compra también lo es.

Rentabilidad con hipoteca: el efecto apalancamiento

Si financias parte de la compra, la cuenta cambia. Lo importante ya no es la rentabilidad sobre el precio total, sino sobre el dinero que pones tú.

Imagina el piso de El Val de 200.000 euros. Pides una hipoteca de 160.000 euros a 25 años al 3 % de interés. Pones 40.000 euros de entrada más unos 16.000 de impuestos y gastos. Tu capital propio es de 56.000 euros.

• Ingresos anuales: 12.000 euros.
• Gastos de explotación: unos 3.900 euros.
• Intereses del primer año: unos 4.750 euros.

Te quedan unos 3.350 euros antes de impuestos. Sobre tus 56.000 euros, eso es un 6 % de rentabilidad sobre capital propio. Ojo: la cuota de la hipoteca también incluye amortización de capital (unos 4.350 euros el primer año). Ese dinero no se pierde, se convierte en patrimonio, pero sí sale cada mes de tu cuenta. Por eso el flujo de caja puede ser negativo aunque la rentabilidad sea positiva.

El apalancamiento multiplica la rentabilidad cuando el alquiler cubre de sobra los intereses. Si los tipos suben o el piso se queda vacío, también multiplica el riesgo.

Errores habituales al calcular la rentabilidad

• Calcular sobre el precio de anuncio. El precio de cierre y los gastos de compra cambian el resultado.
• Olvidar las derramas. Un ascensor nuevo o la rehabilitación de fachada pueden suponer varios miles de euros. Pregunta en la comunidad antes de comprar.
• Suponer que nunca habrá impagos. Un estudio de solvencia serio y un seguro de impago reducen mucho el riesgo, pero no lo eliminan.
• Poner una renta fuera de mercado. Un piso caro tarda más en alquilarse. Dos meses vacío pueden costarte más que lo que ganas pidiendo 50 euros extra.
• Ignorar la actualización de la renta. En los contratos de vivienda la actualización anual está limitada por ley y referenciada a un índice oficial. Revisa lo que dice tu contrato y la normativa vigente cada año.
• Olvidar la revalorización. La rentabilidad por alquiler es solo una parte. Si el piso se revaloriza, también ganas, aunque esa ganancia solo se materializa al vender.

Cómo mejorar la rentabilidad de tu piso

No todo depende del precio de compra. Hay decisiones que suben la rentabilidad neta sin grandes inversiones:

• Presenta bien el piso. Pintura clara, buena luz y fotos profesionales acortan el tiempo de alquiler.
• Elige bien al inquilino. Un inquilino estable que se queda cinco años vale más que uno que paga 30 euros más y se va al año.
• Revisa tus seguros. A veces pagas coberturas duplicadas entre el seguro de hogar y el de la comunidad.
• Aprovecha la fiscalidad. Deducir correctamente gastos y amortización puede ahorrarte cientos de euros al año.
• Haz mantenimiento preventivo. Revisar la caldera cada año cuesta poco y evita averías caras en pleno invierno.

Y recuerda que, en un alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del propietario (artículo 20.1 de la LAU tras la reforma de la Ley 12/2023). Al inquilino no se le pueden cobrar honorarios. Tenlo en cuenta al hacer números.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad se considera buena en Alcalá de Henares?

Como referencia orientativa, una rentabilidad bruta entre el 5 % y el 6,5 % es habitual en Alcalá. En neta, antes de impuestos, lo normal es moverse entre el 3 % y el 4,5 %. Por encima de esas cifras suele haber algo que revisar: estado del piso, ubicación o una renta difícil de mantener.

¿Los honorarios de la inmobiliaria se pueden deducir?

Sí. Los gastos de gestión y administración del alquiler son deducibles en tu IRPF como gasto del rendimiento del capital inmobiliario. Guarda las facturas.

¿Debo incluir la hipoteca en la rentabilidad neta?

Depende de lo que quieras medir. Para comparar pisos entre sí, calcula la rentabilidad neta sin financiación. Para saber cuánto rinde tu dinero, calcula la rentabilidad sobre capital propio incluyendo los intereses. Los intereses son deducibles; la parte de capital de la cuota, no.

¿Es mejor alquilar a estudiantes o a familias?

Los estudiantes, sobre todo cerca del Casco Histórico, permiten rentas más altas por metro, pero implican más rotación y más desgaste. Las familias suelen quedarse más tiempo y cuidar más la vivienda. Para muchos propietarios la estabilidad compensa unos euros menos al mes.

¿Cada cuánto debo revisar la rentabilidad?

Al menos una vez al año, cuando prepares la declaración de la renta. Es el momento ideal para comprobar si la renta sigue en mercado, si algún gasto se ha disparado o si te compensa cambiar de seguro.

Calcula la rentabilidad real de tu piso con nosotros

Cada vivienda es distinta y unos pocos euros de diferencia en la renta o en la comunidad cambian mucho el resultado. En Alka Inmobiliaria te ayudamos a calcularlo con datos reales de Alcalá y del Corredor del Henares.

Si quieres saber cuánto puedes cobrar por tu piso y qué rentabilidad neta te quedaría, pide tu valoración gratuita. Trabajamos online y también te atendemos en persona en Alcalá. Nuestra gestión integral cuesta el 6 % de la renta + IVA y, si solo necesitas encontrar inquilino, cobramos una mensualidad + IVA. Al inquilino nunca le cobramos nada.