Vender un piso con hipoteca pendiente: cómo funciona, gastos de cancelación y pasos en notaría

Puedes vender tu piso aunque te quede hipoteca. Te explicamos cómo se cancela en la firma, cuánto cuesta según la Ley 5/2019 y qué pasos seguir en notaría sin sustos.

Quieres vender tu piso, pero todavía le debes dinero al banco. Es una de las dudas que más escuchamos en la oficina de Alcalá, y la respuesta corta tranquiliza: sí, puedes vender una vivienda con hipoteca pendiente. Es lo más normal del mundo. En España, buena parte de las compraventas de segunda mano se hacen con un préstamo todavía vivo.

Lo que cambia es el orden de los pasos y algunos gastos que conviene conocer antes de poner precio. En esta guía te contamos cómo funciona, cuánto cuesta cancelar la hipoteca según la ley actual y qué ocurre exactamente el día de la firma en notaría.

Por qué se puede vender un piso que aún no has terminado de pagar

La hipoteca es una garantía que pesa sobre la vivienda. El banco te prestó dinero y, a cambio, inscribió en el Registro de la Propiedad su derecho a cobrarse con el piso si dejas de pagar. Eso no te impide venderlo. Lo que ningún comprador va a aceptar es quedarse con esa carga sin saberlo.

Por eso, en la práctica, la venta se organiza para que la deuda quede pagada con el propio dinero del comprador. El comprador te paga, una parte va directamente al banco, la hipoteca se cancela y tú recibes el resto. Todo en el mismo acto.

Lo importante es que el precio de venta cubra lo que debes. Si vendes por 240.000 € y te quedan 95.000 € de préstamo, no hay problema. Si debes más de lo que vale el piso, la operación se complica y necesitarás aportar la diferencia o negociar con el banco.

Las tres formas de vender con hipoteca

Hay tres caminos. El más habitual con diferencia es el segundo.

1. Cancelar la hipoteca antes de vender

Si tienes ahorros o liquidez suficiente, puedes pagar la deuda pendiente antes de poner el piso a la venta. Llegarás a la notaría con la vivienda libre de cargas. Es la opción más limpia, pero pocas personas pueden adelantar decenas de miles de euros sin vender primero.

2. Cancelar la hipoteca en el momento de la firma

Es lo que se hace en la gran mayoría de casos. El día de la escritura, el comprador entrega un cheque bancario o una transferencia a nombre de tu banco por el importe exacto de la deuda. Un representante del banco o un gestor acude a la notaría, recibe ese pago y se compromete a tramitar la cancelación. El resto del precio te llega a ti.

El comprador está protegido porque el dinero va directamente al acreedor. Tú estás protegido porque no tienes que adelantar nada.

3. Subrogación del comprador en tu hipoteca

El comprador asume tu préstamo tal cual, con sus condiciones. Exige que el banco acepte al nuevo deudor y estudie su solvencia. Hoy es poco frecuente en vivienda usada: el comprador suele preferir negociar su propia hipoteca. Donde sí aparece a veces es en obra nueva, cuando el promotor tiene un préstamo repartido por viviendas.

Cuánto cuesta cancelar la hipoteca

Aquí está la parte que más preocupa. Al cancelar antes de tiempo tienes dos tipos de gastos: la comisión o compensación por amortización anticipada que puede cobrarte el banco y los gastos de cancelación registral.

La comisión por amortización anticipada según la Ley 5/2019

Si tu hipoteca se firmó a partir del 16 de junio de 2019, se rige por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta ley pone topes máximos, y además el banco no puede cobrarte más que la pérdida financiera real que le supone la devolución anticipada.

Tipo de hipoteca	Periodo	Tope máximo de la comisión
Variable (opción A del contrato)	Primeros 3 años	0,25 % del capital que devuelves
Variable (opción B del contrato)	Primeros 5 años	0,15 % del capital que devuelves
Variable	Después de esos plazos	0 %
Fija	Primeros 10 años	2 % del capital que devuelves
Fija	A partir del año 11	1,5 % del capital que devuelves

En una hipoteca variable el contrato elige una de las dos opciones, no las dos. Las hipotecas mixtas siguen las reglas del tramo en el que estés: fijo o variable.

Si tu préstamo es anterior a junio de 2019, mira la escritura. Se aplica lo que pactaste entonces, dentro de los límites de la normativa vigente en ese momento. En muchas hipotecas variables antiguas la comisión ronda el 0,5 % en los primeros años y el 0,25 % después, pero cada contrato es un mundo.

Gastos de notaría, registro y gestoría

Que la deuda esté pagada no significa que la hipoteca desaparezca del Registro. Para borrarla hace falta una escritura de cancelación y su inscripción. Esos trámites tienen coste:

• Notaría: la escritura de cancelación tiene aranceles reducidos.
• Registro de la Propiedad: inscripción de la cancelación.
• Gestoría: si la contrata el banco o la contratas tú para que se ocupe de todo.

Como orientación, la suma suele moverse entre 300 y 700 €, según el importe y la gestoría. La escritura de cancelación está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, así que no hay impuesto que pagar por ese trámite.

Consejo: antes de fijar el precio, pide a tu banco el certificado de deuda pendiente y pregúntale por escrito qué comisión aplicará. Así sabrás cuánto dinero neto te quedará de la venta.

Paso a paso: de la decisión de vender a la firma en notaría

1. Pide al banco el saldo pendiente. Te dará un certificado con la deuda a una fecha concreta. Más adelante pedirás otro actualizado para el día de la firma.
2. Revisa tu escritura de préstamo. Fecha de firma, tipo de interés y comisión por amortización anticipada.
3. Calcula tu neto. Precio de venta, menos deuda, menos comisión, menos gastos de cancelación, plusvalía municipal, honorarios de la inmobiliaria e impuestos. Más abajo tienes un ejemplo.
4. Pide una nota simple del Registro. El comprador la verá y debe coincidir con lo que le cuentas: titulares, superficie y cargas.
5. Firma el contrato de arras. Conviene que recoja expresamente que la vivienda tiene una hipoteca que se cancelará con el precio en el momento de la escritura.
6. Avisa al banco de la fecha de firma. Necesitará unos días para preparar el certificado de deuda al día exacto y enviar a alguien a la notaría.
7. Firma en notaría. El comprador entrega el cheque o la transferencia al banco por la deuda y te paga el resto.
8. Cancelación registral. Después de la firma se otorga la escritura de cancelación y se inscribe en el Registro. Pide siempre justificante de que se ha completado.

Qué pasa exactamente el día de la firma

En la notaría estaréis tú, el comprador, su banco si pide hipoteca y un apoderado o gestor de tu banco. El notario comprueba que la deuda certificada coincide con el cheque o la transferencia que se entrega al acreedor. Tu banco firma o se compromete a otorgar la cancelación. El comprador firma, a su vez, su propia hipoteca si la necesita. Todo ocurre en la misma mañana.

Cancelación económica y cancelación registral

Son dos cosas distintas. La cancelación económica es pagar la deuda: tu cuenta queda a cero. La cancelación registral es borrar la carga del Registro de la Propiedad. Si solo haces la primera, la hipoteca seguirá apareciendo en la nota simple durante años. En una venta, el comprador necesita la segunda, así que no te olvides de ella.

Un ejemplo con números

Imagina que vendes un piso de tres dormitorios en El Ensanche de Alcalá de Henares por 260.000 €. Firmaste tu hipoteca variable en 2021 y te quedan 110.000 € por pagar. Tu contrato aplica un 0,15 % durante los cinco primeros años y todavía estás dentro de ese plazo.

Concepto	Importe aproximado
Precio de venta	260.000 €
Deuda pendiente con el banco	- 110.000 €
Comisión por amortización (0,15 % de 110.000 €)	- 165 €
Notaría, registro y gestoría de la cancelación	- 500 €
Honorarios de venta Alka (3 % + IVA)	- 9.438 €
Neto antes de plusvalía municipal e IRPF	139.897 €

A esa cifra todavía hay que restarle la plusvalía municipal y, si hay ganancia, el IRPF de la venta. Lo vemos más abajo. Los importes son un ejemplo para que veas la lógica, no un presupuesto.

Impuestos de la venta que no debes olvidar

Tener hipoteca no cambia los impuestos de la venta, pero conviene recordarlos porque afectan a tu neto:

• Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana). La paga el vendedor. Si demuestras que vendes por menos de lo que compraste, no hay plusvalía.
• IRPF. Si ganas dinero con la venta, tributas por la ganancia patrimonial en la base del ahorro. Los gastos de compra y venta se restan para calcularla.
• Exención por reinversión. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en los plazos legales, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente. Lo que se tiene en cuenta es el importe reinvertido, y aquí la hipoteca pendiente tiene su efecto: pregunta a tu asesor cómo calcularlo en tu caso.
• Mayores de 65 años. La ganancia por vender la vivienda habitual está exenta en IRPF.

Errores frecuentes al vender con hipoteca

• No saber cuánto debes. Muchas personas fijan el precio sin pedir el saldo pendiente y luego descubren que el neto es menor de lo esperado.
• Olvidar la cancelación registral. La carga sigue en el Registro y, años después, aparece cuando el nuevo propietario quiere vender o refinanciar.
• No avisar al banco con tiempo. Si el apoderado no llega a la notaría o el certificado no está actualizado, la firma se retrasa.
• Mantener seguros vinculados sin revisar. Si tenías un seguro de vida o de hogar ligado a la hipoteca, revisa si puedes cancelarlo y si te corresponde la devolución de la prima no consumida.
• Dejar domiciliados recibos en la cuenta del préstamo. Cambia la domiciliación del IBI y la comunidad hasta que el comprador asuma esos pagos.

Si debes más de lo que vale el piso

No es lo habitual hoy en Alcalá y el Corredor del Henares, porque los precios han subido en los últimos años. Pero puede pasar con hipotecas firmadas al 100 % o con préstamos que incluían reformas. Las opciones son aportar la diferencia con ahorros, pedir un préstamo personal por el hueco o negociar con el banco una solución. Antes de firmar arras, ten claro de dónde saldrá ese dinero, porque el comprador no va a aceptar una carga que no se cancela.

Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso del banco para vender mi piso hipotecado?

No. Eres el propietario y puedes vender cuando quieras. Lo que necesitas es que el banco colabore para cancelar la hipoteca el día de la firma, algo que hacen de forma rutinaria.

¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?

Normalmente los paga el vendedor, porque la hipoteca es suya. Se puede pactar otra cosa en arras, pero lo habitual es que corran de tu cuenta.

¿Cuánto tarda en desaparecer la hipoteca del Registro?

Depende de la gestoría y del Registro. Suele llevar unas semanas desde la firma. Pide justificante de inscripción y comprueba con una nota simple que la carga ya no aparece.

¿Puedo cancelar la hipoteca yo mismo, sin gestoría?

Sí. Puedes pedir al banco el certificado de deuda cero, acudir al notario para la escritura de cancelación y presentarla en el Registro. Ahorras la gestoría a cambio de dedicarle tiempo.

¿Y si el comprador también pide hipoteca?

Es lo más común. Su banco le presta el dinero y, en la misma firma, ese dinero sirve para pagar tu deuda. En notaría se firman a la vez la compraventa, tu cancelación y su nueva hipoteca.

¿Afecta tener hipoteca al precio que puedo pedir?

No. El precio lo marca el mercado: zona, estado, metros y extras. La hipoteca solo afecta a cuánto dinero te queda a ti al final.

Vende con los números claros desde el principio

Vender un piso con hipoteca es sencillo cuando se prepara bien. La clave está en saber desde el primer día cuánto debes, cuánto te costará cancelar y cuánto te quedará limpio. Con eso puedes decidir el precio con tranquilidad y negociar sin sorpresas.

En Alka Inmobiliaria trabajamos en Alcalá de Henares, el Corredor del Henares y la provincia de Guadalajara. Si estás pensando en vender, te hacemos una valoración gratuita de tu vivienda y te preparamos una estimación de tu neto con la hipoteca incluida. Nuestros honorarios de venta son el 3 % + IVA, sin letra pequeña. Escríbenos o pásate por la oficina y lo vemos juntos.