Plusvalía municipal al vender un piso: cómo se calcula, quién la paga y cuándo no se paga

Todo sobre la plusvalía municipal al vender un piso: método objetivo y real, coeficientes, quién paga, plazos y cuándo no se paga, con ejemplos prácticos en Alcalá de Henares.

Vendes tu piso, firmas en la notaría y, semanas después, llega el recordatorio: tienes que pagar la plusvalía municipal. Para muchos vendedores es una sorpresa. Para otros, una duda: ¿la tengo que pagar si he vendido por menos de lo que compré?

Desde la reforma de 2021 las reglas son más justas, pero también más técnicas. En esta guía te explicamos cómo se calcula la plusvalía municipal al vender un piso, quién la paga, cuándo no hay que pagarla y qué ha cambiado en 2026. Con ejemplos en Alcalá de Henares. Está actualizada a octubre de 2026.

Qué es la plusvalía municipal

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo regulan los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004) y lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.

Grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) desde que adquiriste el piso hasta que lo transmites. Se paga al vender, al heredar, al donar y en otras transmisiones.

No hay que confundirla con la ganancia patrimonial del IRPF. Son dos impuestos distintos que se pagan por la misma venta: uno al ayuntamiento y otro a Hacienda en tu declaración de la renta.

Por qué cambió en 2021

El Tribunal Constitucional, en su sentencia 182/2021, anuló el sistema de cálculo anterior porque obligaba a pagar aunque no hubiera ganancia real o aunque el impuesto fuera desproporcionado. El Real Decreto-ley 26/2021 creó el sistema actual, con dos métodos de cálculo y la posibilidad de demostrar que no ha habido incremento.

Quién paga la plusvalía al vender

En una compraventa, el sujeto pasivo es el vendedor (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). En una herencia o donación, el que recibe el bien.

¿Se puede pactar que la pague el comprador? Entre las partes, sí, y algunas operaciones lo incluyen. Pero ese pacto no vincula al ayuntamiento: si el comprador no paga, el ayuntamiento reclamará al vendedor. Por eso conviene que quede muy claro en el contrato y, si es posible, que se retenga el importe en la firma.

Hay una excepción: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente y debe pagarla él.

Cuándo no se paga la plusvalía

Si no ha habido incremento de valor

Es la gran novedad desde 2021. Si vendes por menos o igual de lo que compraste, no hay sujeción al impuesto (artículo 104.5). Para comparar se toma, en cada momento, el mayor entre el valor que consta en la escritura y el valor comprobado por la Administración. No se pueden sumar los gastos e impuestos de compra a esos valores.

Ojo: tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta. No es automático. Si no presentas nada, el ayuntamiento puede liquidarte el impuesto.

Otros supuestos de no sujeción o exención

• Transmisiones entre cónyuges o a favor de hijos como consecuencia de una separación o divorcio.
• Aportaciones de bienes a la sociedad de gananciales y adjudicaciones al disolverla.
• Dación en pago de la vivienda habitual o ejecución hipotecaria, cumpliendo los requisitos del artículo 105.1.c.

Además, cada ayuntamiento puede regular bonificaciones en su ordenanza fiscal, sobre todo en herencias de vivienda habitual. Consulta siempre la ordenanza vigente del municipio.

Cómo se calcula: los dos métodos

La ley te permite elegir el método que te salga más barato (artículo 107.5). En la práctica, el ayuntamiento calcula con el método objetivo y tú puedes pedir el real si te favorece.

Método objetivo

Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia

• El valor catastral del suelo figura en el recibo del IBI. Si el ayuntamiento ha revisado los valores catastrales, puede aplicar una reducción de hasta el 15 % durante un tiempo.
• El coeficiente depende de los años completos entre la compra y la venta. La ley fija coeficientes máximos y cada ayuntamiento fija los suyos en la ordenanza, sin superarlos.

Sobre la base se aplica el tipo de gravamen del municipio, que no puede superar el 30 % (artículo 108).

Método real (o de estimación directa)

Base imponible = (precio de venta − precio de compra) × porcentaje que representa el suelo en el valor catastral

Si la base resultante es menor que la del método objetivo, se toma esta. Requiere aportar las escrituras.

Los coeficientes en 2026: qué ha cambiado

Los coeficientes máximos se actualizan por ley. En 2026 ha habido idas y venidas. La actualización prevista para 2026 en el Real Decreto-ley 16/2025 quedó sin efecto al ser derogado por el Congreso en enero.

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre de 2026, fija unos coeficientes máximos nuevos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Está pendiente de convalidación, así que conviene confirmar su vigencia antes de vender. Estos son algunos de sus valores:

Años de tenencia	Coeficiente máximo (RDL 29/2026)
Menos de 1 año	0,17
1 a 2 años	0,16
5 años	0,19
8 años	0,24
9 años	0,25
10 años	0,22
12 años	0,14
14 a 17 años	0,11
19 años	0,20
20 años o más	0,30

Si la ordenanza de un ayuntamiento tiene coeficientes superiores a los nuevos máximos, se aplican directamente los máximos legales hasta que la modifique (artículo 107.4). Para ventas anteriores al 1 de diciembre, o si el RDL no se convalida, se aplican los coeficientes anteriores: pide al ayuntamiento o a tu gestor los vigentes en tu fecha de venta.

Ejemplos prácticos en Alcalá de Henares

En los ejemplos usamos un tipo de gravamen del 25 % solo a efectos ilustrativos. El tipo real es el que fije la ordenanza fiscal de Alcalá vigente en la fecha de la venta; compruébalo antes de hacer números.

Ejemplo 1: piso en El Val con ganancia

Compraste en 2012 por 140.000 euros y vendes en diciembre de 2026 por 185.000 euros. Han pasado 14 años completos. El valor catastral total es de 72.000 euros, de los que 28.800 corresponden al suelo (un 40 %).

• Método objetivo: 28.800 × 0,11 = 3.168 euros de base. Cuota: 3.168 × 25 % = 792 euros.
• Método real: (185.000 − 140.000) × 40 % = 18.000 euros de base. Cuota: 18.000 × 25 % = 4.500 euros.

Pagas la menor: 792 euros.

Ejemplo 2: piso en Espartales con poca ganancia

Compraste en 2021 por 230.000 euros y vendes en diciembre de 2026 por 236.000 euros. Cinco años completos. Valor catastral del suelo: 45.000 euros, que es el 42 % del valor catastral total.

• Método objetivo: 45.000 × 0,19 = 8.550 euros. Cuota: 2.137,50 euros.
• Método real: (236.000 − 230.000) × 42 % = 2.520 euros. Cuota: 630 euros.

Aquí el método real te ahorra más de 1.500 euros. Por eso vale la pena hacer siempre las dos cuentas.

Ejemplo 3: piso en La Garena vendido con pérdidas

Compraste en 2007, en pleno auge, por 260.000 euros. Vendes en 2026 por 245.000. No hay incremento de valor, así que no hay que pagar plusvalía. Eso sí, debes presentar la declaración en el ayuntamiento con ambas escrituras para acreditarlo.

Plusvalía municipal e IRPF: la cuenta completa de una venta

Volvamos al piso de El Val del ejemplo 1 para ver cómo encajan los dos impuestos. Lo compraste por 140.000 euros y pagaste 11.000 euros de impuestos y gastos de compra. Lo vendes por 185.000 euros, con 5.500 euros de gastos de venta (honorarios de la inmobiliaria, certificado energético, gestiones) y los 792 euros de plusvalía municipal.

• Valor de adquisición: 140.000 + 11.000 = 151.000 euros.
• Valor de transmisión: 185.000 − 5.500 − 792 = 178.708 euros.
• Ganancia patrimonial en el IRPF: 178.708 − 151.000 = 27.708 euros.

Para simplificar, no hemos restado la amortización: si el piso estuvo alquilado, las amortizaciones deducidas reducen el valor de adquisición y aumentan la ganancia. La ganancia tributa en la base del ahorro: un 19 % hasta 6.000 euros y un 21 % entre 6.000 y 50.000 euros. En este ejemplo, unos 5.700 euros de IRPF. Si el piso era tu vivienda habitual y reinviertes en otra, o tienes más de 65 años, podrías quedar exento en el IRPF, pero la plusvalía municipal se paga igualmente. Son dos impuestos independientes, con reglas distintas.

La lección práctica es sencilla: cuando calcules cuánto te queda de una venta, incluye ambos impuestos desde el principio. Así negociarás el precio con datos y no con sorpresas.

Plazos y cómo se presenta

• Venta o donación: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• Herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides dentro del plazo inicial.

Según el ayuntamiento, se gestiona por autoliquidación o por declaración para que el propio ayuntamiento liquide. Normalmente puedes presentarla en la sede electrónica, en el registro municipal o a través de la gestoría que trabaja con la notaría. Consulta el sistema que aplica Alcalá en su ordenanza. Si te pasas de plazo, hay recargos que crecen con el retraso.

Recuerda que el notario está obligado a comunicar las ventas al ayuntamiento, así que «olvidarse» de pagar no es una opción.

Errores frecuentes con la plusvalía

• Pensar que la paga el comprador porque se habló en la negociación sin dejarlo por escrito.
• No declarar la pérdida cuando se vende por menos, y recibir una liquidación del ayuntamiento.
• No comparar los dos métodos y pagar de más.
• Olvidar la plusvalía al calcular cuánto te queda de la venta. Inclúyela en tus números junto a la notaría, la cancelación de hipoteca y el IRPF.
• Confundirla con el IRPF. Pagar una no te libra de la otra.

Preguntas frecuentes

¿La plusvalía municipal se deduce en el IRPF?

Sí, indirectamente. Es un gasto inherente a la venta, así que reduce el valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta.

¿Qué pasa si vendo un piso que tenía menos de un año?

Desde 2021 también tributan las ventas con menos de un año de tenencia. En el método objetivo se usa el coeficiente para periodos inferiores a un año, calculado por meses completos. En el real, la ganancia efectiva.

Si heredé el piso, ¿desde cuándo cuentan los años?

Desde la fecha del fallecimiento, que es cuando lo adquiriste. Y el valor de adquisición, para el método real, es el que se tomó en la herencia.

¿Puedo recurrir una plusvalía que ya pagué?

Si crees que no hubo incremento o que el cálculo es erróneo, puedes pedir la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación dentro de los plazos legales. Las plusvalías ya firmes antes de la sentencia de 2021 tienen un régimen distinto: consulta a un abogado.

¿Y si el piso es de dos propietarios?

Cada uno es sujeto pasivo por su parte. Se calcula sobre el total y se reparte según el porcentaje de titularidad.

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