Extinción de condominio y proindiviso: cómo vender tu parte de un piso

Extinción de condominio en un piso en proindiviso: cómo vender tu parte, qué impuestos se pagan en Madrid (AJD, IRPF) y qué hacer si un copropietario no quiere vender.

Tener un piso en proindiviso es más habitual de lo que parece: tres hermanos que heredan la casa de sus padres, una pareja que compró a medias y se separa, dos amigos que invirtieron juntos hace años. Mientras todos están de acuerdo no hay problema, pero en cuanto uno quiere salir aparecen las dudas: ¿puedo vender solo mi parte?, ¿quién paga qué?, ¿qué pasa si mi hermano se niega? La herramienta legal que suele resolverlo es la extinción de condominio, y conviene entenderla antes de mover ficha.

En esta guía te explicamos las tres salidas posibles (vender todo a un tercero, que uno compre la parte de los demás o vender solo tu cuota), cómo tributa cada una en la Comunidad de Madrid, qué dice el Código Civil cuando no hay acuerdo y varios ejemplos con números. Es información general: en cuanto haya dinero en juego o desacuerdo entre copropietarios, consulta con un abogado o asesor fiscal tu caso concreto.

Qué es un proindiviso y qué es la extinción de condominio

Hay proindiviso (o condominio, o copropiedad) cuando una misma vivienda pertenece a varias personas en porcentajes, sin que a ninguna le corresponda una parte física concreta. Si tú y tu hermana tenéis un piso al 50 %, no eres dueño del salón y la cocina: eres dueño de la mitad indivisa de todo el piso.

La extinción de condominio es el acto por el que esa copropiedad termina. En una vivienda, que no se puede partir físicamente sin perder valor, lo normal es que se adjudique entera a uno de los copropietarios y que este compense en dinero a los demás. También se extingue el condominio cuando todos venden juntos a un tercero y se reparten el precio.

Las situaciones más frecuentes que vemos en Alcalá de Henares y el Corredor del Henares son:

• Herencias: varios hermanos heredan el piso de los padres y uno quiere quedárselo, otro venderlo y otro alquilarlo. Si es tu caso, te interesa también nuestra guía sobre heredar un piso: vender o alquilar.
• Parejas que se separan: compraron al 50 % (a veces con hipoteca conjunta) y uno de los dos se queda la vivienda.
• Inversiones compartidas: familiares o socios que compraron juntos y uno necesita liquidez.

Tres formas de salir de un piso en proindiviso

Antes de hablar de impuestos, conviene tener claro el mapa. Cuando quieres salir de un proindiviso, tienes básicamente tres caminos:

Opción	Cómo funciona	Ventajas	Inconvenientes
Vender el piso entero a un tercero	Todos los copropietarios firman la venta y se reparten el precio según su cuota	Se obtiene precio de mercado; nadie tiene que financiar a nadie	Necesita la firma de todos
Extinción de condominio	Uno se queda el piso y paga a los demás su parte	Fiscalmente suele ser la vía más barata para quien se queda la vivienda	Quien se lo queda necesita dinero o hipoteca
Vender solo tu cuota	Vendes tu porcentaje a un tercero o a otro copropietario	No necesitas el permiso de los demás	Pocos compradores quieren medio piso; el precio cae mucho

En la práctica, las dos primeras son las que funcionan. La tercera es legal, pero el mercado de cuotas indivisas es pequeño y suele estar dominado por inversores que compran con fuertes descuentos precisamente porque luego tendrán que pelear la división.

Vender tu parte a otro copropietario: la extinción de condominio paso a paso

Si uno de los copropietarios quiere quedarse la vivienda, el proceso habitual es este:

1. Acordar el valor del piso. Es el punto donde más discusiones hay. Lo sensato es partir de un valor de mercado objetivo: una valoración profesional, una tasación o, mejor aún, ambas. Puedes empezar por una valoración gratuita de tu vivienda para tener una referencia.
2. Calcular la compensación. Si el piso vale 240.000 euros y sois dos al 50 %, quien se lo queda paga 120.000 euros al otro. Si hay hipoteca pendiente, hay que decidir quién la asume y descontarlo del cálculo.
3. Resolver la hipoteca. Si la hipoteca es conjunta, el banco tiene que aceptar liberar a quien sale (novación con cambio de deudor) o habrá que cancelarla y firmar una nueva. Sin ese paso, quien sale seguiría respondiendo de la deuda.
4. Firmar la escritura de extinción de condominio ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
5. Pagar los impuestos correspondientes (los vemos a continuación) dentro de los plazos.

Un detalle importante: para que fiscalmente sea una extinción de condominio, el resultado tiene que ser que la comunidad desaparece respecto de ese bien. Si sois tres hermanos y uno vende su tercio a otro, pero los dos que quedan siguen siendo copropietarios, eso no es extinción: es una compraventa de cuota y tributa distinto.

Impuestos de la extinción de condominio en la Comunidad de Madrid

Actos jurídicos documentados (AJD)

Según la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, la extinción de condominio sin excesos de adjudicación no es una transmisión patrimonial onerosa, sino la concreción de un derecho que ya tenía cada comunero. Por eso no paga el ITP del 6 % de una compraventa, sino la cuota gradual de actos jurídicos documentados (AJD).

Además, el Supremo fijó en su sentencia de 9 de octubre de 2018 que la base imponible del AJD es solo el valor de la parte que se adquiere, no el valor total del piso. En la Comunidad de Madrid el tipo general de AJD es del 0,75 %, y la normativa madrileña se aplica cuando el inmueble se inscribe en un registro de la Comunidad. Los tipos autonómicos pueden cambiar con cada ley de medidas fiscales, así que confírmalo con tu notaría o gestoría antes de firmar.

¿Y si hay exceso de adjudicación?

Si quien se queda el piso recibe más de lo que le corresponde por su cuota y no compensa en dinero, o si lo hace en una operación que no es inevitable (por ejemplo, porque había varios inmuebles y podían repartirse sin compensar), ese exceso puede tributar por transmisiones patrimoniales al tipo de la Comunidad de Madrid, que con carácter general es del 6 %. Es un terreno con muchos matices; aquí sí merece la pena que lo revise un asesor fiscal.

IRPF de quien sale: la ganancia patrimonial

Quien recibe el dinero puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su IRPF. El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de octubre de 2022 (recurso 5110/2020), confirmó que, cuando el valor del piso se actualiza en la extinción (es decir, se paga a valor de hoy un piso que se compró o heredó por menos), el comunero que recibe la compensación tiene una ganancia sujeta a IRPF.

La ganancia se calcula como la diferencia entre lo que recibes y el valor de adquisición de tu parte (precio de compra o valor declarado en la herencia, más gastos e impuestos). Tributa en la base del ahorro con estos tipos estatales más autonómicos en 2026:

Tramo de ganancia	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 a 50.000 €	21 %
De 50.000 a 200.000 €	23 %
De 200.000 a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

Si era tu vivienda habitual y reinviertes en otra, o si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, puede haber exención. En separaciones con disolución de régimen económico también hay reglas específicas. De nuevo: caso a caso.

Plusvalía municipal

En la extinción de condominio sin exceso de adjudicación no suele haber plusvalía municipal, porque no se considera una transmisión. Si se vende el piso a un tercero, en cambio, sí se paga. Te lo explicamos en detalle en cómo se calcula la plusvalía municipal.

Caso práctico: dos hermanos y un piso en Alcalá de Henares

Lucía y Andrés heredan en 2019 un piso en Alcalá al 50 %. En la herencia se declaró un valor de 160.000 euros. Hoy, con una valoración y una tasación, acuerdan que vale 230.000 euros. Lucía se lo queda y paga a Andrés 115.000 euros.

Concepto	Quién	Cálculo aproximado
AJD (0,75 % sobre la mitad adquirida)	Lucía	115.000 × 0,75 % = 862,50 €
Notaría y registro	Según pacto	Entre 700 y 1.200 € en total, orientativo
Ganancia patrimonial de Andrés	Andrés	115.000 − 80.000 (su mitad del valor heredado) = 35.000 € de ganancia, antes de restar gastos
IRPF de Andrés	Andrés	6.000 × 19 % + 29.000 × 21 % = 7.230 €, aproximado

Si en lugar de esto hubieran vendido el piso entero a un tercero por 230.000 euros, cada uno habría declarado su ganancia igualmente, pero además habrían pagado plusvalía municipal y, si lo vendían con agencia, sus honorarios. A cambio, nadie habría tenido que pedir una hipoteca. No hay una opción mejor en abstracto: depende de si alguien quiere y puede quedarse la vivienda.

Vender solo tu cuota a un tercero: el retracto de comuneros

Puedes vender tu porcentaje sin pedir permiso a nadie. Pero el Código Civil (artículo 1522) concede a los demás copropietarios un derecho de retracto: si vendes tu parte a un extraño, cualquiera de ellos puede subrogarse en la compra pagando el mismo precio, en un plazo muy corto desde que conoce la venta. Esto hace que pocos compradores se arriesguen, salvo inversores especializados.

Esa compra de cuota a un tercero tributa como una compraventa: el comprador paga ITP (6 % con carácter general en Madrid) sobre el precio de la cuota, y tú declaras tu ganancia patrimonial y la plusvalía municipal que corresponda. El precio, como avisábamos, suele quedar bastante por debajo de la parte proporcional del valor de mercado.

Qué hacer si un copropietario no quiere vender: la división de la cosa común

Aquí está la clave legal que mucha gente desconoce. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo se puede pactar no dividir durante un máximo de diez años, prorrogables por nueva convención.

Como un piso no se puede dividir sin perder su utilidad, el artículo 404 del Código Civil establece que, si los copropietarios no se ponen de acuerdo en adjudicarlo a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y se repartirá el precio. Es decir, nadie puede bloquear indefinidamente la salida de otro.

El camino práctico es este:

1. Intentar el acuerdo con datos: valoración profesional, opciones de compra entre vosotros, plazos razonables.
2. Negociación previa formal. Desde abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, en la mayoría de demandas civiles hay que acreditar que antes se ha intentado algún medio adecuado de solución de controversias (negociación entre abogados, mediación, oferta vinculante). Tu abogado sabrá qué vía encaja.
3. Demanda de división de la cosa común. Si no hay acuerdo, el juez puede ordenar la venta. Normalmente se termina en subasta pública, donde el precio suele ser inferior al de mercado.

Precisamente por eso, la amenaza de una subasta suele acercar posturas: a nadie le interesa vender por debajo de lo que el piso vale. En muchos casos, cuando hay una demanda presentada, los copropietarios terminan pactando una venta ordinaria. Sobre los tiempos y costes de un procedimiento así, quien debe orientarte es un abogado; Alka no presta asesoramiento jurídico.

Situaciones especiales que conviene revisar

• Hay un usufructuario (por ejemplo, el padre o la madre viudos). Los hijos tienen la nuda propiedad y no pueden vender la vivienda con plena propiedad sin el usufructuario. Si venden solo la nuda propiedad, el precio será menor.
• Uno de los copropietarios vive en el piso sin pagar nada a los demás. Puede reclamarse una compensación por el uso exclusivo, pero es una cuestión jurídica a estudiar.
• El piso es vivienda familiar tras un divorcio con uso atribuido judicialmente a uno de los cónyuges. Ese uso condiciona mucho la venta.
• La herencia no está aceptada ni adjudicada. Antes de extinguir el condominio, hay que formalizar la herencia. Revisa también la documentación necesaria para vender una vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi parte del piso sin el consentimiento de mis hermanos?

Sí, puedes vender tu cuota indivisa sin su permiso, pero ellos tendrán derecho de retracto si vendes a un extraño. Lo que no puedes es vender el piso entero sin la firma de todos.

¿Cuánto cuesta una extinción de condominio en Madrid?

Como orientación, un 0,75 % de AJD sobre el valor de la parte que se adquiere, más notaría y registro, que suelen moverse entre unos cientos y algo más de mil euros. Si hay hipoteca nueva o novación, súmale los gastos que correspondan. Además, quien sale puede tener que tributar en IRPF por la ganancia.

¿Quién paga el AJD en una extinción de condominio?

El sujeto pasivo es quien adquiere, es decir, el copropietario que se queda la vivienda. Entre las partes pueden pactar otro reparto, pero frente a Hacienda responde el adquirente.

¿Me pueden obligar a vender un piso heredado?

Si un copropietario pide la división y no hay acuerdo para adjudicarlo a uno de vosotros, el juez puede ordenar la venta, normalmente en subasta. Por eso, negociar suele salir más a cuenta que litigar.

¿La extinción de condominio paga plusvalía municipal?

Por regla general no, si no hay exceso de adjudicación, porque no se considera transmisión. La venta del piso entero a un tercero sí la paga. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza, así que confírmalo.

Cómo te ayuda Alka si decidís vender

Si los copropietarios decidís vender el piso entero a un tercero, en Alka trabajamos con un agente local en Alcalá de Henares, el Corredor del Henares y Guadalajara. Te damos una valoración realista que sirve de base para que todos estéis de acuerdo en el precio, y nuestros honorarios son el 3 % + IVA, solo si se vende. Para la parte legal y fiscal (extinción, herencia, división judicial), te recomendamos contar con un abogado o asesor fiscal. Si quieres empezar por saber cuánto vale la vivienda, pide tu valoración o reserva una cita con nosotros.