Divorcio y vivienda familiar: qué hacer con la casa al separarte

Divorcio y vivienda familiar: vender, que uno compre la parte del otro, uso de la casa con hijos, qué pasa con la hipoteca común e impuestos, con ejemplos en Alcalá.

En un divorcio o una separación, la vivienda familiar suele ser a la vez el bien más valioso y la decisión más difícil. Hay emociones, hijos, una hipoteca que seguís pagando entre los dos y, muchas veces, prisa por cerrar una etapa. Por eso conviene tener claras las opciones antes de sentarse a negociar: vender, que uno se quede con la parte del otro o mantener la casa en común durante un tiempo.

En esta guía te explicamos cómo funciona cada salida, qué dice el Código Civil sobre el uso de la vivienda cuando hay hijos, qué ocurre con la hipoteca común y qué impuestos pueden aparecer, con ejemplos con números de un piso en Alcalá de Henares. No sustituye al consejo de un abogado de familia ni de un asesor fiscal, que son quienes deben revisar tu caso concreto, pero te ayudará a llegar a esa reunión con las ideas ordenadas.

Primero, lo básico: de quién es la vivienda

Antes de hablar de vender o de quedarse con la casa, hay que saber a nombre de quién está y bajo qué régimen económico os casasteis. No es lo mismo en cada caso:

• Gananciales. Es el régimen por defecto en la mayor parte de España, incluida la Comunidad de Madrid y Castilla-La Mancha, si no firmasteis capitulaciones. La vivienda comprada durante el matrimonio suele ser ganancial, aunque la escritura solo lleve el nombre de uno. Al divorciaros hay que liquidar la sociedad de gananciales.
• Separación de bienes. Si la comprasteis juntos, normalmente cada uno es dueño de un porcentaje (el 50 %, o el que diga la escritura). Es un proindiviso, y para salir de él se habla de extinción de condominio.
• Vivienda privativa de uno. Si uno la compró antes de casarse, puede ser privativa aunque se hayan pagado cuotas de hipoteca con dinero ganancial durante el matrimonio. En ese caso, la sociedad tiene derecho a recuperar lo aportado, y eso entra en la liquidación.
• Parejas de hecho. Aquí no hay régimen económico matrimonial: la vivienda es de quien figure en la escritura, en la proporción indicada.

Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad y localiza la escritura de compra y la de préstamo hipotecario. Con esos tres papeles sabréis exactamente qué tenéis y qué debéis.

Las tres salidas para la vivienda en un divorcio

Con la vivienda familiar en un divorcio, en la práctica casi todo acaba en una de estas tres opciones:

Opción	Cómo funciona	Cuándo encaja	Punto delicado
Vender a un tercero	Se vende, se cancela la hipoteca y se reparte lo que sobra	Ninguno puede o quiere quedarse la casa	Hay que ponerse de acuerdo en precio y plazos
Uno compra la parte del otro	Liquidación de gananciales o extinción de condominio; quien se queda compensa al otro	Uno tiene capacidad económica y quiere seguir en la casa	El banco tiene que aceptar que la hipoteca pase a una sola persona
Mantenerla en común	La casa sigue siendo de los dos; uno la usa, normalmente con los hijos	Hijos pequeños y ninguno puede comprar la parte del otro	Se alarga el vínculo económico y aparecen conflictos por gastos

El uso de la vivienda familiar y los hijos: artículo 96 del Código Civil

Una cosa es la propiedad y otra el uso. El artículo 96 del Código Civil, en su redacción vigente desde la Ley 8/2021, establece que, si no hay acuerdo aprobado por el juez, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos comunes menores de edad y al progenitor con quien queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Los hijos mayores con discapacidad pueden quedar equiparados a los menores en determinados supuestos.

Algunas ideas importantes que conviene tener presentes:

• El uso no cambia la propiedad. Si la casa es de los dos, sigue siéndolo, aunque solo uno viva en ella.
• Custodia compartida. La ley no da una regla automática; el juez valora el interés de los menores y es frecuente que atribuya el uso de forma temporal o que se acuerde vender pasado un plazo.
• Sin hijos. El uso puede atribuirse al cónyuge no titular durante un tiempo prudencial si su interés es el más necesitado de protección.
• Vender con el uso atribuido. Para disponer de la vivienda cuyo uso corresponde al otro cónyuge hace falta el consentimiento de ambos o autorización judicial. Y un comprador difícilmente pagará el precio de mercado por una casa que no puede ocupar.

Por eso, si tenéis hijos pequeños, la decisión sobre la casa casi siempre va unida a la del convenio regulador. Merece la pena pactar en el propio convenio qué pasará cuando los hijos crezcan: si se venderá, a qué precio orientativo o cómo se fijará ese precio.

Cómo funciona cada opción en la práctica

Vender la vivienda y repartir

Es la salida más limpia cuando ninguno puede asumir la casa en solitario. Se vende, con el dinero se cancela la hipoteca pendiente y el resto se reparte según la propiedad de cada uno.

Lo que más ayuda en esta opción:

1. Una valoración objetiva. Si cada uno tiene un precio en la cabeza, el bloqueo está asegurado. Una valoración basada en ventas reales de la zona pone a los dos frente a la misma cifra. Puedes pedirla en nuestra página de valoración o leer cómo se calcula en cuánto vale mi piso en Alcalá de Henares.
2. Un único interlocutor. Que la agencia informe a los dos a la vez de visitas y ofertas evita sospechas y malentendidos.
3. Acordar por escrito precio mínimo y plazos. Por ejemplo, rebajar un 3 % si a los tres meses no ha habido ofertas razonables.
4. Prever quién paga qué hasta la venta: cuota de hipoteca, comunidad, IBI, seguros y suministros.

Ejemplo: venta de un piso en Alcalá.

Marta y Luis, casados en gananciales, compraron en 2010 un piso de tres dormitorios en Alcalá por 180.000 euros, más unos 12.000 de impuestos y gastos. Hoy lo venden por 240.000 euros. Les quedan 110.000 euros de hipoteca.

Concepto	Importe
Precio de venta	240.000 €
Cancelación de hipoteca	-110.000 €
Honorarios de agencia (3 % + IVA)	-8.712 €
Plusvalía municipal, cancelación registral y otros gastos (estimación)	-2.500 €
Dinero a repartir	118.788 € (59.394 € cada uno)

Ojo: lo que se reparte no es lo que se gana a efectos fiscales. De eso hablamos más abajo.

Que uno compre la parte del otro

Si uno de los dos quiere seguir en la casa, la fórmula es que se la adjudique y compense al otro. En gananciales se hace dentro de la liquidación de la sociedad; en separación de bienes o parejas de hecho, mediante extinción de condominio.

La cuenta básica es sencilla: se toma el valor de la vivienda, se resta la hipoteca pendiente y se reparte el resultado. Quien se queda la casa paga al otro su parte de ese valor neto y asume la hipoteca entera.

Ejemplo: Marta se queda el piso.

• Valor acordado: 240.000 euros.
• Hipoteca pendiente: 110.000 euros.
• Valor neto: 130.000 euros. Mitad de cada uno: 65.000 euros.
• Marta paga a Luis 65.000 euros (o los compensa con otros bienes, como un coche o ahorros) y pasa a ser la única deudora de los 110.000 euros.

El problema real no suele ser el pago a Luis, sino la hipoteca. Para que Luis deje de responder del préstamo, el banco tiene que aceptarlo, y eso lo vemos en el siguiente apartado.

Mantener la casa en común un tiempo

Con hijos pequeños es habitual que la casa siga siendo de los dos y que uno la use con los niños. Puede ser una buena solución temporal, pero conviene dejarla bien atada:

• Quién paga la hipoteca, el IBI, la comunidad y las derramas.
• Quién paga las reparaciones y qué se entiende por reparación necesaria.
• Cuándo se venderá: al cumplir el menor de los hijos una edad, en una fecha concreta o si uno de los dos lo pide pasado un plazo.
• Cómo se fijará el precio de venta o de compra de la otra mitad en ese momento.

Sin ese acuerdo, el vínculo económico se alarga años y cualquier gasto imprevisto se convierte en un conflicto.

Qué pasa con la hipoteca común en un divorcio

El convenio regulador obliga a los cónyuges entre sí, pero no obliga al banco. Si los dos firmasteis la hipoteca, los dos seguís respondiendo de toda la deuda frente a la entidad hasta que esta acepte otra cosa, aunque el juez haya aprobado que uno se quede la casa.

Las vías habituales son:

• Novación con liberación de deudor. El banco modifica el préstamo para que quede a nombre de uno solo. Estudiará sus ingresos como si pidiera una hipoteca nueva. Si no llega, la respuesta será no o pedirá un avalista.
• Nueva hipoteca en otro banco. Quien se queda la casa pide un préstamo nuevo a su nombre, con el que cancela el antiguo y, a veces, paga también la compensación al otro.
• Vender. Si ninguna de las dos anteriores es viable, la venta acaba siendo la solución.

Mientras tanto, la cuota hay que pagarla. Los tribunales suelen tratar la hipoteca de la vivienda común como una deuda de los dos que se paga según la titularidad, no como parte de la pensión de alimentos. Dejar de pagar perjudica a ambos: los dos aparecéis como deudores y la casa responde. Si quieres saber más sobre cómo se cancela un préstamo al vender, tienes nuestra guía sobre vender un piso con hipoteca pendiente.

Para negociar con el banco, un asesor hipotecario puede ayudarte a comparar si te compensa más la novación o una hipoteca nueva en otra entidad.

Impuestos de la vivienda en un divorcio

La fiscalidad es una de las partes que más miedo da, y con razón: un error puede salir caro. Estas son las reglas generales, que tu asesor fiscal debe aplicar a tu caso.

Si uno se queda la casa

• Transmisiones Patrimoniales. Las adjudicaciones de bienes a los cónyuges al disolver la sociedad de gananciales están exentas del ITP. En la extinción de condominio de un proindiviso, la adjudicación a uno con compensación al otro no se trata como una compraventa, pero puede tributar por Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura. En la Comunidad de Madrid el tipo general de AJD es del 0,75 %. El tratamiento concreto depende de cómo se haya adquirido la vivienda y del exceso de adjudicación, así que pide que te lo revisen antes de firmar.
• IRPF. La Ley del IRPF establece que no hay alteración patrimonial, y por tanto ni ganancia ni pérdida, en la disolución de la sociedad de gananciales ni en la extinción del proindiviso, siempre que cada uno reciba lo que corresponde a su cuota. Quien se queda la casa conserva las fechas y valores de compra originales para cuando la venda en el futuro.
• Plusvalía municipal. No están sujetas las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges, o a favor de los hijos, que se hagan en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio.

Si vendéis a un tercero

Aquí sí hay una venta, con sus impuestos normales. Cada uno declara en su IRPF la ganancia que le corresponde. Siguiendo el ejemplo anterior:

• Valor de venta neto de gastos: 240.000 menos 8.712 de honorarios y unos 2.500 de otros gastos, unos 228.800 euros.
• Valor de adquisición: 180.000 más 12.000 de gastos, 192.000 euros.
• Ganancia: unos 36.800 euros, unos 18.400 euros para cada uno.
• Con la escala del ahorro (19 % hasta 6.000 euros y 21 % de 6.000 a 50.000), cada uno pagaría alrededor de 3.744 euros.

Hay una salida para no tributar: la exención por reinversión en vivienda habitual. Si reinviertes lo obtenido en comprar tu nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia puede quedar exenta en proporción a lo reinvertido. La normativa considera vivienda habitual la que lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta, algo útil para quien salió de casa tras la separación. Los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual también tienen una exención específica. Además, la venta sí paga plusvalía municipal, porque ya no es una transmisión entre cónyuges.

Si quieres profundizar en estos cálculos, pide a tu asesor una simulación con tus datos reales de compra, mejoras y gastos: cada euro bien justificado reduce la ganancia.

Pasos ordenados para decidir

1. Reunid la nota simple, la escritura, la hipoteca y el último recibo del IBI.
2. Pedid una valoración de la vivienda que los dos aceptéis como referencia.
3. Preguntad al banco, cada uno o juntos, si aceptaría la novación a nombre de quien quiera quedarse.
4. Calculad con un asesor los impuestos de cada opción.
5. Recoged la decisión en el convenio regulador con ayuda de vuestros abogados.
6. Si vendéis, preparad la vivienda y fijad precio y plazos por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi mitad del piso sin el consentimiento de mi ex?

En un proindiviso, puedes vender tu cuota, pero hay pocos compradores para media casa y el otro copropietario tiene derecho de retracto. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división judicial, que en una vivienda suele acabar en subasta, normalmente a un precio peor que el de mercado. Si el uso está atribuido al otro cónyuge por sentencia, además necesitas su consentimiento o autorización judicial.

Si me voy de casa, ¿sigo pagando la hipoteca?

Sí. Mientras figures como deudor, el banco puede reclamarte la deuda. Que tu ex use la vivienda no te libera del préstamo; solo el banco puede hacerlo.

¿Quién paga el IBI y la comunidad si uno vive en la casa?

Depende de lo que pactéis o de lo que diga la sentencia. Es frecuente que los gastos ligados a la propiedad, como el IBI o las derramas, se repartan entre los propietarios, y los ligados al uso, como suministros, los pague quien vive allí. Dejadlo por escrito.

¿Cuánto tarda vender un piso en un divorcio?

Lo mismo que cualquier otra venta si el precio es realista y los dos colaboráis. En Alcalá y el Corredor del Henares, una vivienda bien valorada suele encontrar comprador en pocas semanas o meses. Lo que retrasa estas ventas no es el mercado, sino el desacuerdo.

¿Hay que pagar impuestos si uno se queda la casa?

En gananciales, la adjudicación está exenta de ITP y no genera ganancia en el IRPF ni plusvalía municipal si se hace por el divorcio. En proindiviso puede aparecer AJD. Que te lo confirme tu asesor antes de firmar.

Cómo te ayuda Alka

En Alka Inmobiliaria no somos abogados ni asesores fiscales, y en un divorcio te recomendaremos siempre contar con ambos. Lo que sí hacemos es darte una valoración objetiva de la vivienda que sirva de referencia a los dos y, si decidís vender, encargarnos de la venta con un agente local que conoce Alcalá, el Corredor del Henares y Guadalajara. Cobramos un 3 % + IVA solo si se vende, e informamos a ambos propietarios por igual. Si estás en esta situación, pide una cita o empieza por valorar tu vivienda sin compromiso.