Exclusiva con una inmobiliaria: qué firmas, cuánto dura y cómo cancelarla

Qué es un encargo de venta en exclusiva, cuánto suele durar, qué cláusulas revisar, cuándo tienes que pagar honorarios aunque vendas tú y cómo cancelarlo.

Muchas inmobiliarias te piden firmar en exclusiva antes de empezar a vender tu piso. No es malo en sí mismo, pero es un contrato y tiene consecuencias: durante un tiempo solo esa agencia puede vender tu vivienda y, según lo que firmes, podrías tener que pagarle honorarios aunque el comprador lo encuentres tú.

Te explicamos qué es la exclusiva, cuánto suele durar, qué cláusulas mirar con lupa y cómo salir de ella.

Qué es un encargo en exclusiva

La nota de encargo es el contrato por el que encargas a una inmobiliaria la venta de tu vivienda. Fija el precio de salida, los honorarios, la duración y las condiciones. Puede ser:

• Sin exclusiva: puedes trabajar con varias agencias a la vez y vender por tu cuenta. Solo pagas a quien te traiga el comprador.
• En exclusiva: solo esa agencia puede comercializar el piso durante el plazo pactado.

Dentro de la exclusiva hay matices importantes. En algunas solo te comprometes a no trabajar con otras agencias, pero puedes vender tú directamente sin pagar. En otras, la agencia cobra sus honorarios aunque el comprador lo encuentres tú. La diferencia está en la letra del contrato.

Por qué las agencias piden exclusiva

Con la exclusiva, la agencia sabe que no compite con otras cinco por el mismo piso, y eso le permite invertir en él: fotos profesionales, vídeo, anuncios destacados, un precio coherente en todos los portales. Un piso anunciado por varias agencias a precios distintos transmite desorden y suele acabar con rebajas. Según el estudio de la OCU sobre agencias en Madrid, cuatro de cada seis pedían exclusiva.

Cuánto suele durar

Lo habitual es entre tres y seis meses. Un plazo más largo no es necesariamente abusivo, pero cuanto más dura, más importante es que haya una salida sencilla si la agencia no cumple. Desconfía de las cláusulas de renovación automática sin aviso: lo razonable es que, al terminar el plazo, el encargo se acabe o se renueve solo si las dos partes lo quieren.

Las cláusulas que debes revisar

• Duración y renovación: fecha de fin y qué pasa después.
• Honorarios: porcentaje o importe, con IVA o sin IVA, y cuándo se pagan.
• Venta directa: si vendes tú a un comprador que no viene de la agencia, ¿pagas o no?
• Cláusula de arrastre: muchas notas de encargo dicen que, si vendes después de terminar el encargo a alguien que visitó el piso con la agencia, le debes los honorarios. Es razonable, siempre que el plazo sea limitado y la agencia te dé la lista de visitas.
• Penalizaciones: si cancelas antes de tiempo o retiras el piso de la venta. Una penalización desproporcionada puede ser abusiva.
• Obligaciones de la agencia: qué se compromete a hacer, en qué portales y con qué frecuencia te informará.
• Precio de salida: si la agencia puede bajarlo sin tu permiso. No debería.

Cómo cancelar una exclusiva

Lo primero es leer qué dice tu contrato sobre la resolución. Después:

• Si firmaste fuera de la oficina de la agencia o a distancia, como consumidor sueles tener 14 días naturales para desistir sin dar explicaciones, según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
• Si la agencia no cumple lo que se comprometió a hacer (no publica, no enseña el piso, no te informa), puedes resolver el contrato por incumplimiento. Guarda pruebas: capturas, emails, mensajes.
• Si simplemente quieres dejarlo, comunícalo por escrito y con el preaviso pactado, y pide confirmación.

Si hay una penalización que te parece excesiva o una situación dudosa, consulta con un abogado o con una asociación de consumidores antes de firmar con otra agencia.

Cómo trabajamos en Alka

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