Visitar un piso para comprar: checklist completa de qué revisar

Checklist para visitar un piso para comprar: qué revisar en cada estancia, humedades, instalaciones, comunidad y derramas, documentación que pedir y preguntas al vendedor.

Visitar un piso para comprar suele durar veinte minutos, y en esos veinte minutos tomas una de las decisiones económicas más importantes de tu vida. Es normal dejarse llevar por la luz del salón o por lo bonita que está la cocina, pero lo que de verdad cuesta dinero (humedades, instalaciones viejas, derramas, problemas de documentación) no siempre se ve a primera vista.

Por eso te dejamos esta checklist completa: qué revisar en cada estancia, qué mirar en el edificio y la comunidad, qué documentación pedir, qué preguntas hacer al vendedor y cómo aprovechar la segunda visita. Está pensada para pisos de segunda mano en Alcalá de Henares, el Corredor del Henares y Guadalajara, pero sirve para cualquier compra.

Antes de la visita: prepárate

• Pide la nota simple del Registro de la Propiedad (se obtiene online por pocos euros). Confirma quién es el propietario, los metros registrados y si hay cargas (hipotecas, embargos).
• Consulta el Catastro: año de construcción, superficie y valor de referencia.
• Mira la calle en el mapa: transporte, colegios, comercios, ruido de tráfico o vía de tren.
• Lleva tu kit: móvil con linterna y brújula, metro, cargador de móvil para probar enchufes, libreta con esta checklist.
• Si puedes, visita de día para ver la luz natural, y valora pasar otro rato por la zona de noche.

Checklist por estancias

Entrada y estado general

• Puerta de entrada: ¿blindada o acorazada?, ¿cierra bien?
• Olor: humedad, tabaco, desagües. Un ambientador muy fuerte puede ocultar algo.
• Suelos: baldosas sueltas o huecas, tarima levantada, desniveles.
• Paredes y techos: grietas, sobre todo diagonales desde las esquinas de puertas y ventanas, que pueden indicar movimientos de estructura.

Humedades

• Manchas en techos (sobre todo bajo cubiertas o baños del vecino de arriba) y esquinas de paredes exteriores.
• Pintura reciente solo en una zona: pregunta por qué.
• Moho detrás de muebles, en armarios empotrados y en marcos de ventanas.
• Pintura abombada o salitre en la parte baja de las paredes, en plantas bajas: posible humedad por capilaridad.
• Condensación en cristales en invierno: falta de ventilación o mal aislamiento.

Ventanas y aislamiento

• Material (aluminio sin rotura de puente térmico, PVC, aluminio con RPT) y si tienen doble acristalamiento.
• Abre y cierra todas: deben ajustar sin esfuerzo.
• Persianas: cintas, lamas rotas, cajones de persiana sin aislar (entra frío y ruido).
• Cambiar las ventanas de un piso de 80 metros puede costar varios miles de euros; tenlo en cuenta en la oferta.

Instalación eléctrica

• Cuadro eléctrico: ¿tiene interruptor diferencial y magnetotérmicos? Un cuadro antiguo con fusibles indica una instalación por actualizar.
• Enchufes con toma de tierra, suficientes por estancia, sin regletas por todas partes.
• Potencia contratada (mira una factura): si es muy baja, quizá la instalación no admite más.
• Pide el certificado de instalación eléctrica (boletín) si existe. Una reforma integral de la electricidad es una partida importante.

Fontanería, cocina y baños

• Abre los grifos: presión, tiempo que tarda en salir el agua caliente, color del agua.
• Tira de la cisterna y mira desagües: ¿tragan bien?, ¿huelen?
• Bajo el fregadero y el lavabo: manchas, tuberías corroídas, reparaciones improvisadas.
• Material de las tuberías en edificios antiguos: hierro galvanizado o plomo suelen implicar reforma.
• Caldera o termo: año, revisiones, tipo (gas natural, butano, eléctrico). Una caldera de más de 15 años está cerca del final de su vida útil.
• Juntas de azulejos y silicona de la ducha: moho o grietas.

Climatización

• Calefacción individual o central. Si es central, pregunta el gasto anual que supone en la cuota de la comunidad.
• Aire acondicionado: preinstalación, splits, bomba de calor.
• Certificado energético: es obligatorio para anunciar y vender, así que pídelo. Una letra baja significa más gasto en consumo.

Orientación, luz y ruido

• Usa la brújula del móvil: en la Comunidad de Madrid, la orientación sur suele dar más luz en invierno; la oeste es calurosa en verano por las tardes.
• Exterior o interior, altura, edificios enfrente.
• Ruido: cierra ventanas y escucha. Tráfico, bares en planta baja, patio de luces con ruido de cocinas, ascensor pegado al dormitorio.
• Paredes medianeras: si oyes la televisión del vecino, la oirás todos los días.

El edificio y la comunidad: donde se esconden los gastos

Muchos compradores revisan bien el piso y olvidan el edificio, donde están algunos de los gastos más grandes.

Qué revisar	Por qué importa
Cuota de comunidad	Gasto fijo mensual; varía mucho según servicios (portero, piscina, calefacción central)
Derramas aprobadas o previstas	Fachada, cubierta, ascensor o bajantes pueden suponer miles de euros por vivienda
Inspección técnica (ITE o IEE)	Indica el estado del edificio y si hay obras obligatorias pendientes
Ascensor	Si no hay, ¿se ha hablado de instalarlo? Si lo hay, ¿está adaptado?
Accesibilidad	Escalones en el portal; las obras de accesibilidad pueden ser obligatorias para la comunidad
Zonas comunes	Estado de portal, escaleras, cubierta, patio; dicen mucho del mantenimiento
Morosidad en la comunidad	Si muchos vecinos no pagan, las obras se retrasan y las cuotas suben

ITE e IEE en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, los edificios con cierta antigüedad deben pasar inspecciones técnicas periódicas. Los plazos y el tipo de inspección (ITE o el más completo Informe de Evaluación del Edificio, que incluye accesibilidad y eficiencia energética) dependen de la normativa autonómica y de la ordenanza de cada ayuntamiento, así que consulta en el ayuntamiento de que se trate (Alcalá, Torrejón, Coslada...) o pide el informe al administrador. Si la inspección fue desfavorable, habrá obras obligatorias pendientes que se repartirán entre los propietarios.

Quién paga las derramas

Como regla práctica, las derramas aprobadas antes de la venta las suele pagar el vendedor, y las que se aprueban después, el comprador; pero lo que de verdad cuenta es lo que pactéis por escrito en las arras y en la escritura. Además, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres anteriores, aunque cambie de dueño. Por eso es imprescindible el certificado de deudas de la comunidad antes de firmar.

Amianto

En edificios construidos antes de 2002 pueden quedar materiales con amianto (bajantes o depósitos de fibrocemento, cubiertas). La Ley 7/2022 de residuos obliga a los ayuntamientos a elaborar censos y calendarios para su retirada. Pregunta si en el edificio hay elementos de fibrocemento y si se ha previsto su retirada.

Documentación que debes pedir

• Nota simple actualizada del Registro.
• Último recibo del IBI.
• Certificado energético en vigor.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos y de derramas aprobadas.
• Actas de las últimas juntas de propietarios (dos o tres años): ahí aparecen obras, conflictos y derramas futuras.
• Informe de la ITE o IEE del edificio.
• Facturas de suministros recientes.
• Si hay reformas, licencias o comunicaciones al ayuntamiento, sobre todo si se han cambiado distribuciones, cerrado terrazas o unido locales.

Es la misma lista que un vendedor previsor debería tener lista. La tienes completa en la documentación para vender una vivienda.

Preguntas que debes hacer al vendedor

1. ¿Por qué vende y desde cuándo está a la venta?
2. ¿Hay alguna oferta en marcha?
3. ¿Qué reformas se han hecho y cuándo? ¿Con licencia?
4. ¿Ha habido humedades, filtraciones o problemas con vecinos?
5. ¿Cuánto paga de comunidad, IBI y suministros al mes?
6. ¿Hay derramas aprobadas o se ha hablado de obras en las juntas?
7. ¿Hay hipoteca pendiente? ¿Se cancelará en la firma?
8. ¿Qué muebles y electrodomésticos se quedan?
9. ¿Cuándo podría estar libre la vivienda?
10. ¿El piso está alquilado u ocupado por alguien?

Las respuestas, junto con lo que veas, son la base de tu oferta. Te explicamos cómo usarlas en cómo negociar el precio de un piso.

La segunda visita: ve a por lo que te falta

Si el piso te convence, no ofertes sin una segunda visita. Es el momento de:

• Ir a otra hora del día (luz, ruido, ambiente de la calle).
• Llevar a alguien de confianza que no esté enamorado del piso, o a un técnico (arquitecto, aparejador) si vas a reformar o tienes dudas sobre el estado. Su informe suele costar poco comparado con el precio.
• Medir y pedir presupuestos de lo que quieres cambiar.
• Bajar al portal, hablar con algún vecino o el conserje: suelen contar más que nadie.
• Revisar trastero y plaza de garaje si van incluidos, y comprobar que figuran en la nota simple.

Caso práctico: lo que se ve en la segunda visita

Javier y Sara visitan un tercero sin ascensor en Alcalá de Henares. En la primera visita, todo parece perfecto: luminoso, cocina nueva, buen precio. En la segunda, una mañana de lluvia, ven una mancha reciente en el techo del dormitorio. Piden las actas de la comunidad y descubren que se ha aprobado reparar la cubierta, con una derrama de 4.200 euros por vivienda, y que se estudia instalar ascensor. Con esa información, negocian que el vendedor asuma la derrama de la cubierta y ajustan su oferta pensando en la futura cuota del ascensor, que además revalorizará la vivienda. Sin la segunda visita, se habrían enterado después de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debe durar la visita a un piso?

Al menos media hora la primera y algo más la segunda. Si te meten prisa, pide otra cita: es una decisión demasiado importante.

¿Merece la pena contratar a un técnico antes de comprar?

En pisos antiguos, con reformas sin documentar o con indicios de humedades o grietas, sí. El coste de un informe técnico suele ser pequeño comparado con lo que puede ahorrarte.

¿Puedo pedir la nota simple yo mismo?

Sí, cualquiera puede pedirla online en la web del Colegio de Registradores pagando una tasa pequeña. No necesitas permiso del vendedor.

¿Qué pasa si descubro un defecto después de comprar?

Si es un vicio oculto grave que el vendedor conocía o no podías detectar, el Código Civil prevé acciones, pero con plazos muy cortos (seis meses desde la entrega). Lo mejor es revisar bien antes y, ante cualquier problema, consultar con un abogado.

¿Y si el piso es de obra nueva?

Los puntos cambian: memoria de calidades, licencias, avales de las cantidades entregadas y garantías del promotor. Lo tienes en qué revisar al comprar obra nueva en Alcalá.

Busca y compra con Alka

En Alka trabajamos con un agente local en Alcalá de Henares y conocemos los edificios, barrios y precios del Corredor del Henares y Guadalajara. Si estás buscando casa, podemos hacer un encargo de búsqueda para ti y acompañarte con esta misma checklist. Y si eres propietario y quieres vender, tener todo esto preparado acelera la venta: lo hacemos por el 3 % + IVA, solo si se vende. Reserva una cita o escríbenos.