¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler? Lo que dice la ley

Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria del alquiler de vivienda los paga el propietario. Te explicamos el artículo 20 LAU.

Durante años fue costumbre que el inquilino pagara a la inmobiliaria una mensualidad por encontrarle piso. Esa práctica cambió con la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Hoy sigue habiendo confusión, así que vamos a explicarlo con claridad.

Qué dice el artículo 20 de la LAU

La Ley 12/2023 añadió al artículo 20.1 de la LAU una regla muy concreta: en el arrendamiento de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador, es decir, del propietario.

En la práctica, esto significa que:

• La agencia no puede cobrar al inquilino por buscarle vivienda, enseñársela, redactar el contrato o gestionar la firma.
• Los honorarios por estos servicios los abona el propietario, que es quien contrata a la inmobiliaria.
• No vale disfrazar ese cobro con otros nombres, como «gastos de estudio» o «tasa de reserva» que en realidad retribuyan la gestión.

La regla se aplica al alquiler de vivienda habitual regulado por la LAU. Otros arrendamientos, como los de uso distinto de vivienda o los de temporada, tienen un tratamiento diferente y conviene analizarlos caso por caso.

¿Y los gastos de formalización?

La ley habla también de los gastos de formalización del contrato. Aquí entran los costes asociados a preparar y firmar el documento. Si el contrato se eleva a escritura pública a petición del propietario, lo razonable es que el coste lo asuma él. Ante dudas sobre un gasto concreto, la recomendación es simple: si se origina por la gestión del alquiler que encarga el propietario, no se repercute al inquilino.

Lo que el inquilino sí paga

Que el inquilino no pague honorarios no quiere decir que no asuma ningún desembolso al entrar. Lo habitual es:

1. La primera mensualidad de renta.
2. La fianza legal, que en vivienda es de una mensualidad (artículo 36 LAU) y que el propietario debe depositar en el organismo autonómico correspondiente.
3. Una garantía adicional, si se pacta, con el límite legal de dos mensualidades para los contratos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica).
4. Los suministros que se contraten a su nombre o que se pacten en el contrato.

¿Puede el propietario repercutir los honorarios en la renta?

El propietario es libre de fijar la renta inicial, salvo en zonas declaradas de mercado tensionado, donde existen límites específicos. Lo que no puede hacer es cobrar al inquilino un concepto separado por la gestión. Ahora bien, subir la renta para «compensar» los honorarios tiene un coste oculto: un piso más caro tarda más en alquilarse y atrae menos candidatos. Normalmente sale más a cuenta fijar un precio de mercado y alquilar rápido.

Cuánto cuesta realmente la gestión para el propietario

Los honorarios por buscar inquilino suelen equivaler a una mensualidad de renta más IVA, aunque cada agencia fija los suyos. Conviene ponerlos en perspectiva: un contrato de vivienda habitual puede durar cinco años o más, así que una mensualidad repartida en ese plazo supone un porcentaje pequeño de los ingresos totales. Lo que de verdad cuesta dinero es un mal inquilino o varios meses de piso vacío.

Concepto	Quién paga
Honorarios de búsqueda de inquilino	Propietario
Redacción y formalización del contrato	Propietario
Fianza legal (una mensualidad)	Inquilino (se le devuelve al final si no hay daños ni deudas)
Garantía adicional pactada (máx. dos mensualidades)	Inquilino, si se acuerda
Seguro de impago	Propietario
Certificado de eficiencia energética	Propietario

Qué pasa si una agencia cobra al inquilino

Cobrar honorarios al inquilino en un alquiler de vivienda habitual es contrario a la LAU. El inquilino podría reclamar la devolución de esas cantidades y, además, la práctica puede tener consecuencias en materia de consumo. Para el propietario, trabajar con una agencia que no cumple la ley es un riesgo reputacional y puede generar conflictos con el inquilino desde el primer día.

Cómo lo hacemos en Alka Inmobiliaria

Nuestras tarifas son públicas y claras, y siempre las paga el propietario:

• Búsqueda de inquilino: una mensualidad de renta + IVA.
• Gestión integral del alquiler: 6 % + IVA de la renta cobrada.
• Venta: 3 % + IVA del precio de venta.

Al inquilino no le cobramos nada por nuestra gestión. Así de sencillo.

Preguntas frecuentes

¿La regla afecta a contratos firmados antes de 2023?

La modificación entró en vigor con la Ley 12/2023, en mayo de 2023. Afecta a los contratos que se formalizan a partir de entonces.

¿Puede la agencia cobrar al inquilino por otros servicios?

Solo si se trata de servicios distintos, solicitados libremente por el inquilino y que no formen parte de la gestión del alquiler (por ejemplo, una mudanza contratada aparte). En caso de duda, mejor no cobrar.

Si estás pensando en alquilar tu vivienda y quieres saber exactamente cuánto te costará y qué incluye cada servicio, consulta nuestra información para propietarios o pídenos una valoración gratuita del alquiler desde contacto. Te respondemos sin compromiso.