IRPF del alquiler en 2026: cómo declarar las rentas y las reducciones por alquilar vivienda

Guía clara para declarar el alquiler en el IRPF: qué ingresos se incluyen, qué gastos y amortización puedes deducir y qué reducción te corresponde según la fecha de tu contrato.

Si tienes un piso alquilado, cada primavera te toca la misma pregunta: ¿cómo lo declaro para no pagar de más ni llevarme un susto de Hacienda? La respuesta tiene tres piezas. Lo que ingresas, lo que puedes deducir y la reducción que te corresponde por alquilar vivienda.

Esta última pieza ha cambiado varias veces en poco tiempo. La Ley 12/2023 de vivienda creó una escala de reducciones y, en octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 ha planteado otra nueva. En esta guía te explicamos qué se aplica a tu contrato, con ejemplos de Alcalá de Henares. Está actualizada a octubre de 2026; como la normativa se está moviendo, confirma siempre los detalles con tu asesor antes de presentar.

Cómo tributa el alquiler: rendimientos del capital inmobiliario

Cuando alquilas una vivienda como particular, lo que cobras tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario (artículos 22 y 23 de la Ley 35/2006 del IRPF). Se integra en la base general, junto con tu sueldo o tu pensión, y tributa a tu tipo marginal.

La fórmula es sencilla:

Ingresos íntegros − gastos deducibles − amortización = rendimiento neto. Si es positivo, se le aplica la reducción por alquiler de vivienda.

Si alquilas solo una parte del año, declaras el alquiler en los días alquilados y, en los días que el piso estuvo vacío, tendrás que imputar una renta inmobiliaria. Lo vemos más abajo.

Qué ingresos tienes que declarar

Los ingresos íntegros son todo lo que te paga el inquilino por el alquiler, sin descontar nada:

• Las mensualidades de renta devengadas en el año.
• Las cantidades que el inquilino te paga por gastos que legalmente te corresponden a ti, si se los repercutes (por ejemplo, el IBI o la comunidad, cuando el contrato lo prevé).
• Los suministros que te reembolse, si los contratos están a tu nombre.

La fianza no es un ingreso. En la Comunidad de Madrid debes depositarla en la Agencia de Vivienda Social y te la devuelven al terminar el contrato. Solo se convertiría en ingreso si te la quedas para compensar rentas impagadas o daños.

Gastos que puedes deducir

Aquí es donde muchos propietarios dejan dinero sobre la mesa. Según el artículo 23.1 de la Ley del IRPF y los artículos 13 y 14 de su Reglamento, puedes deducir:

• Intereses de la hipoteca con la que compraste o reformaste el piso, y otros gastos de financiación.
• Reparación y conservación: pintura, arreglo de la caldera, sustitución de un electrodoméstico averiado, cambio de una puerta rota.
• IBI, tasa de basuras y otros tributos locales.
• Comunidad de propietarios.
• Seguros: hogar, responsabilidad civil, impago de alquiler.
• Gestión y administración: honorarios de la inmobiliaria, gestoría o abogado.
• Suministros que pagues tú.
• Saldos de dudoso cobro: rentas que el inquilino no ha pagado si han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del año, o si el inquilino está en concurso.
• Amortización del inmueble y del mobiliario.

El límite de intereses y reparaciones

Los intereses y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año. Lo que exceda se puede deducir en los cuatro años siguientes, respetando el mismo límite. El resto de gastos no tiene ese tope y sí puede generar un rendimiento negativo.

Mejoras no son reparaciones

Cambiar una caldera rota por otra similar es reparación y se deduce ese año. Ampliar la cocina, cerrar una terraza o instalar aire acondicionado donde no había es una mejora: aumenta el valor del piso y se recupera vía amortización, al 3 % anual.

La amortización: el gasto que no pagas pero sí deduces

Hacienda entiende que el edificio se desgasta con el tiempo. Por eso te permite deducir cada año el 3 % del mayor de estos dos valores, siempre excluyendo el suelo:

• El coste de adquisición (precio más gastos e impuestos de compra).
• El valor catastral.

Para separar suelo y construcción se usa la proporción que figura en el recibo del IBI. Si has heredado el piso, el coste de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos de la herencia que te correspondan.

Los muebles y electrodomésticos que alquilas con el piso se amortizan aparte, normalmente al 10 % anual.

Ejemplo en El Ensanche

Compraste en 2018 un piso en El Ensanche por 180.000 euros más 13.000 euros de impuestos y gastos. Coste total: 193.000 euros. Según el IBI, la construcción supone el 55 % del valor catastral. Valor de la construcción a efectos de amortizar: 193.000 × 55 % = 106.150 euros.

Amortización anual: 106.150 × 3 % = 3.184 euros. Es una deducción que se repite año tras año mientras el piso esté alquilado.

La reducción por alquilar vivienda: qué porcentaje te toca

Una vez calculado el rendimiento neto, si es positivo, se aplica una reducción por alquiler de vivienda habitual del inquilino (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). El porcentaje depende sobre todo de cuándo firmaste el contrato.

Fecha del contrato	Régimen aplicable	Reducción
Antes del 26 de mayo de 2023	Redacción anterior a la Ley 12/2023	60 %
Del 26 de mayo de 2023 al 30 de noviembre de 2026	Ley 12/2023 (redacción a 31/12/2025)	50 % general; 60 %, 70 % o 90 % en supuestos concretos
Desde el 1 de diciembre de 2026	Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación	Escala del 15 % al 100 % según la evolución de la renta y otros requisitos

Contratos firmados entre mayo de 2023 y noviembre de 2026

Con la Ley 12/2023, la reducción es del 50 % con carácter general. Sube al 90 % si firmas un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado rebajando la renta más de un 5 % respecto del contrato anterior. Es del 70 % si alquilas por primera vez en zona tensionada a un joven de 18 a 35 años, o en determinados alquileres sociales. Y es del 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato.

En Alcalá de Henares, a la fecha de esta guía, no hay zonas tensionadas declaradas porque la Comunidad de Madrid no ha pedido esa declaración. Por eso, en la práctica, la mayoría de propietarios alcalaínos aplican el 50 %, salvo que hayan rehabilitado. Compruébalo con tu asesor por si cambia.

Lo que plantea el Real Decreto-ley 29/2026

El RDL 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, redacta de nuevo el artículo 23.2. Según su régimen transitorio, se aplicaría a los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026 por propietarios que no sean grandes tenedores. Las claves:

• Si en un nuevo contrato bajas la renta más de un 5 % respecto de la última renta actualizada: reducción del 100 % (mismo inquilino tras el plazo legal, o renta por debajo del índice de referencia), 95 %, 90 %, 85 % o 70 % según zona tensionada y edad del inquilino.
• Si la nueva renta no supera la anterior: 50 %.
• Si la renta sube: 40 % (hasta un 5 %), 30 %, 25 %, 20 % o 15 % (más de un 20 %).
• Si alquilas por primera vez: del 100 % al 50 % según la renta de referencia, la zona y la edad del inquilino.
• 80 % durante la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU, si la renta no supera el índice de referencia.

Un aviso importante. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en 30 días hábiles. Su predecesor, el RDL 26/2026, fue derogado en octubre al no superar ese trámite. Antes de firmar un contrato pensando en esta escala, confirma que el RDL 29/2026 sigue en vigor.

Requisito clave: declarar bien y a tiempo

La reducción solo se aplica sobre rendimientos que tú hayas declarado en tu autoliquidación antes de que Hacienda inicie una comprobación. Si te regularizan ingresos no declarados o gastos mal deducidos, sobre esa parte no hay reducción, aunque luego lo aceptes. Declarar de forma completa no es solo una obligación: es la condición para no perder el beneficio.

Ejemplo completo de declaración

Sigamos con el piso de El Ensanche, alquilado todo 2026 por 1.050 euros al mes con un contrato de 2024.

• Ingresos íntegros: 12.600 euros.
• Intereses de hipoteca: 2.100 euros.
• IBI y basuras: 480 euros.
• Comunidad: 840 euros.
• Seguros de hogar e impago: 680 euros.
• Reparación de la caldera: 650 euros.
• Gestión integral (6 % + IVA): 915 euros.
• Amortización: 3.184 euros.

Total de gastos: 8.849 euros. Rendimiento neto: 12.600 − 8.849 = 3.751 euros.

Con la reducción del 50 %, el rendimiento neto reducido queda en 1.875,50 euros. Si tu tipo marginal es del 30 %, pagarías unos 563 euros por un alquiler que te ha generado 12.600 euros de ingresos. Son cifras de ejemplo, pero muestran por qué merece la pena deducir todo lo que permite la ley.

Si el piso está vacío parte del año: imputación de rentas

Los días que tu piso no está alquilado ni es tu vivienda habitual, Hacienda te imputa una renta ficticia (artículo 85 de la Ley del IRPF). Es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el valor catastral se revisó en los últimos años. Se prorratea por días.

Ejemplo: el piso tiene un valor catastral de 90.000 euros revisado y estuvo vacío 60 días entre dos inquilinos. Imputación: 90.000 × 1,1 % × 60 ÷ 365 = 163 euros, que suman a tu base general. ¿Y los gastos de esos días? El Tribunal Supremo, en una sentencia de 2023, admitió que se puedan deducir si el piso estaba efectivamente ofrecido en alquiler. Hacienda es exigente con la prueba, así que guarda los anuncios y las gestiones con la inmobiliaria, y revísalo con tu asesor.

Cómo rellenar la declaración paso a paso

1. En Renta Web, entra en el apartado de inmuebles y localiza la vivienda por su referencia catastral.
2. Marca el uso «arrendamiento» y los días alquilados.
3. Indica el NIF del inquilino y la fecha del contrato. La fecha es la que determina la reducción.
4. Rellena ingresos, cada tipo de gasto y la amortización. Comprueba la base de amortización que propone el programa.
5. Selecciona la reducción que corresponda y revisa que el borrador la aplica.
6. Si hay copropietarios, cada uno declara en proporción a su porcentaje de titularidad.

Guarda contratos, recibos y facturas al menos cuatro años, que es el plazo general de prescripción.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el inquilino tiene derecho a una deducción por alquiler?

El RDL 29/2026 plantea una deducción estatal del 10 % para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros. Para aplicarla, Hacienda cruza datos con la declaración del propietario. Otra razón más para declarar bien.

¿Puedo aplicar la reducción si alquilo por habitaciones?

La reducción está pensada para el alquiler de vivienda habitual del artículo 2 de la LAU. El alquiler por habitaciones o de temporada no da derecho a ella. Además, el RDL 29/2026 cambia la regulación de estos contratos, así que consulta tu caso concreto.

¿Los honorarios de la inmobiliaria son deducibles?

Sí, como gastos de gestión. Y recuerda que, por ley, esos honorarios los paga siempre el propietario, nunca el inquilino.

¿Y si el rendimiento me sale negativo?

Si los gastos superan los ingresos, el rendimiento negativo se compensa con el resto de tu base general. Solo el exceso de intereses y reparaciones queda para los cuatro años siguientes. Sobre un rendimiento negativo no se aplica ninguna reducción.

¿Tengo que cobrar IVA o retener?

El alquiler de vivienda a un particular está exento de IVA y no lleva retención. Si alquilas a una empresa para que la use como vivienda de un empleado, la situación cambia: consulta con tu asesor.

Deja el papeleo en buenas manos

Con la gestión integral de Alka Inmobiliaria tienes cada año un resumen ordenado de ingresos y gastos de tu alquiler, listo para tu declaración o para tu asesor. Cuesta el 6 % de la renta + IVA, que además es deducible. Si todavía no tienes inquilino, te ayudamos a encontrarlo por una mensualidad + IVA.

¿Quieres saber cuánto podrías cobrar por tu piso en Alcalá o en el Corredor del Henares? Pide tu valoración gratuita y te contamos, sin compromiso, cuánto te quedaría después de gastos e impuestos.