Inquilino que no paga: qué hacer, plazos del desahucio y cómo prevenirlo en 2026

Qué hacer si tu inquilino deja de pagar: requerimiento, burofax, demanda de desahucio, plazos reales, vulnerabilidad y novedades de 2026, y cómo prevenir el impago desde el primer día.

Llega el día 5 y el ingreso no aparece. Esperas una semana. Llamas y no contesta. Es una de las situaciones que más preocupan a cualquier propietario, y con razón: cada mes sin cobrar pesa, sobre todo si tienes una hipoteca detrás.

La buena noticia es que hay un camino legal claro. La mala es que tiene sus plazos y que en los últimos años se han añadido trámites nuevos. En esta guía te explicamos qué hacer desde el primer impago, cuánto puede tardar un desahucio y, sobre todo, cómo reducir al mínimo el riesgo. Está actualizada a octubre de 2026; el procedimiento concreto conviene llevarlo siempre con un abogado.

Lo primero: qué no debes hacer nunca

Antes de hablar de pasos, una advertencia. Aunque el inquilino no pague, la vivienda es su domicilio y está protegida. No puedes:

• Cambiar la cerradura ni entrar en el piso sin su permiso.
• Cortar el agua, la luz o el gas.
• Sacar sus cosas o presionarle con amenazas.

Hacerlo puede constituir delitos como allanamiento de morada o coacciones, y además te complica el proceso. La única forma de recuperar la vivienda contra la voluntad del inquilino es por vía judicial.

Paso 1: habla con el inquilino y documenta todo

Un retraso no siempre es un impago. A veces hay un problema puntual: un ERTE, un cambio de banco, un despiste. Una llamada o un mensaje amable en los primeros días resuelve muchos casos.

Si hay un problema real, puedes plantear un plan de pagos. Déjalo por escrito, firmado por los dos, con fechas e importes. Ese documento te servirá después si el acuerdo no se cumple.

Desde el primer momento, guarda todo: mensajes, correos, extractos bancarios con las rentas que no han llegado. En un juicio, lo que no está documentado es difícil de probar.

Paso 2: requerimiento fehaciente de pago y oferta de negociación

Si en unos días no hay solución, toca enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Este paso es importante por dos motivos.

Evitar la enervación

La enervación es el derecho del inquilino a parar el desahucio pagando todo lo que debe antes del juicio. Según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), no puede enervar si ya lo hizo antes, o si le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó. Un buen burofax te protege frente a inquilinos que pagan solo cuando llega la demanda y vuelven a dejar de pagar al mes siguiente.

Cumplir el requisito de negociación previa

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, haber intentado un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de demandar. En los desahucios por falta de pago los tribunales no aplican el mismo criterio. Algunos consideran suficiente el requerimiento de pago. Otros, como la Audiencia Provincial de Barcelona, exigen además ofrecer expresamente una negociación.

La recomendación prudente es que el burofax incluya las dos cosas: el requerimiento de pago con la cantidad exacta y una invitación clara a negociar en un plazo concreto. Así cubres ambas interpretaciones.

Paso 3: la demanda de desahucio por falta de pago

Si el inquilino no paga ni negocia, tu abogado presentará una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago (artículo 250.1.1.º de la LEC). Puedes reclamar en la misma demanda las rentas debidas y las que se vayan generando hasta la entrega de la vivienda (artículo 438.3 de la LEC).

Desde la Ley 12/2023, la demanda debe indicar además (artículo 439.6 de la LEC):

• Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino.
• Si tú, como propietario, eres o no gran tenedor.
• Si te consta que el inquilino está o no en situación de vulnerabilidad económica.

Si eres gran tenedor y el inquilino es vulnerable, se exigen trámites adicionales de conciliación o intermediación con la Administración. Para un pequeño propietario con uno o dos pisos, estos requisitos son más sencillos, pero hay que cumplirlos para que la demanda se admita.

Qué pasa después de presentar la demanda

El Letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en diez días, haga una de estas cosas (artículo 440.3 de la LEC): desalojar la vivienda, pagar o consignar lo que debe (si puede enervar) u oponerse a la demanda. En la misma resolución ya se fija la fecha del posible lanzamiento.

Si el inquilino no hace nada, el proceso termina por decreto y se procede al lanzamiento en la fecha señalada. Si se opone, se celebra una vista y el juez dicta sentencia.

La vulnerabilidad y las novedades de 2026

Este es el punto que más ha cambiado y el que más alarga los plazos.

La suspensión ordinaria de la LEC

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad, el juzgado da traslado a los servicios sociales. El artículo 441.5 de la LEC permite suspender el proceso hasta dos meses si el propietario es una persona física, o hasta cuatro meses si es una persona jurídica, para que la Administración busque una solución.

Lo que añade el Real Decreto-ley 29/2026

Según la información publicada, la suspensión extraordinaria de desahucios que venía de la pandemia dejó de estar vigente a principios de 2026, después de que el Congreso derogara los decretos que la prorrogaban. Sin embargo, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso, introduce dos mecanismos nuevos:

• Enervación extraordinaria (nuevo artículo 22.6 de la LEC). Si el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagarte todo lo debido. Si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda del inquilino y no hay lanzamiento.
• Suspensión hasta un máximo de tres años (artículo 2), revisable cada doce meses, para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Si el propietario es persona física, la Administración debe compensarle la renta dejada de percibir, suministros impagados y costas. Según el texto publicado, no procede la suspensión si el juez aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del propio propietario persona física, y la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos o menos viviendas.

Como es una norma reciente y su continuidad depende de la convalidación, pide a tu abogado que revise el estado exacto antes de cada paso.

¿Cuánto tarda un desahucio en 2026?

No hay una cifra única. Depende de la carga del juzgado, de si el inquilino se opone y de si hay vulnerabilidad. Esta tabla es orientativa:

Fase	Plazo orientativo	Observaciones
Contacto amistoso y burofax	2 a 6 semanas	Conviene esperar al menos 30 días desde el burofax para evitar la enervación
Admisión de la demanda	1 a 2 meses	Varía mucho según el juzgado
Requerimiento al inquilino	10 días hábiles desde la notificación	Si no se le localiza, se alarga
Vista y sentencia (si hay oposición)	1 a 3 meses	Sin oposición, decreto directo
Lanzamiento	1 a 3 meses	Fecha fijada desde el inicio
Suspensión por vulnerabilidad	De 2 meses a varios años	Según LEC y, en su caso, RDL 29/2026

Sin vulnerabilidad ni oposición, en la Comunidad de Madrid es razonable pensar en entre seis y doce meses desde el primer impago hasta recuperar las llaves. Con vulnerabilidad acreditada, puede ser bastante más. Son plazos de referencia, no garantías.

Cómo prevenir el impago: la parte que sí controlas

La mejor forma de ganar un desahucio es no tener que empezarlo. Casi todos los impagos que vemos tenían señales previas.

Estudio de solvencia serio

• Pide nóminas, contrato de trabajo y vida laboral, o declaración de la renta si es autónomo.
• Una regla prudente: que la renta no supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar.
• Consulta ficheros de morosidad con su consentimiento.
• Pide referencias de su casero anterior.

Garantías dentro de la ley

La fianza legal en vivienda es de una mensualidad (artículo 36 de la LAU) y en la Comunidad de Madrid se deposita en la Agencia de Vivienda Social. Además, puedes pedir garantías adicionales, como un depósito o un aval bancario, pero en contratos de hasta cinco años (o siete si el propietario es persona jurídica) no pueden superar dos mensualidades (artículo 36.5 de la LAU).

Seguro de impago

Cubre las rentas impagadas durante un número de meses y suele incluir la defensa jurídica. Su coste ronda el 3-5 % de la renta anual y es deducible en tu IRPF. Lee bien las exclusiones y los plazos de carencia.

Un contrato bien redactado

Fecha de pago clara, domiciliación bancaria, cláusula de actualización conforme a la ley y datos de contacto actualizados. Un contrato ambiguo es el mejor aliado de un mal inquilino.

Seguimiento mes a mes

Detectar un retraso el día 6 y no el día 40 cambia mucho las cosas. Con la gestión integral, el control de cobros es diario y la reacción, inmediata.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses de impago hacen falta para demandar?

Legalmente, basta con un mes impagado para iniciar el desahucio por falta de pago. Otra cosa es que, en la práctica, merezca la pena intentar antes una solución amistosa.

¿Puedo quedarme con la fianza para cubrir las rentas?

Sí, al final del contrato puedes aplicar la fianza a las rentas o daños pendientes, justificándolo. Durante el contrato no puedes usarla como si fuera una mensualidad.

¿Puedo deducirme en el IRPF las rentas que no he cobrado?

Sí, como saldo de dudoso cobro, si han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del año, o si el inquilino está en concurso. Por eso es importante documentar esa primera gestión.

¿Qué pasa con la deuda si el inquilino se va?

Sigue debiéndola. Puedes reclamarla judicialmente, aunque cobrarla depende de que tenga ingresos o bienes embargables.

¿Y si quien vive en el piso no es el inquilino?

Si es una ocupación sin título, el procedimiento es otro (desahucio por precario o los cauces del artículo 250.1.4.º de la LEC). Consulta con un abogado cuanto antes.

Alquila con tranquilidad desde el primer día

En Alka Inmobiliaria hacemos un estudio de solvencia exhaustivo a cada candidato y te ayudamos a valorar si te conviene un seguro de impago. Con la gestión integral (6 % de la renta + IVA) controlamos los cobros cada mes y actuamos en cuanto hay un retraso. Al inquilino no le cobramos honorarios, como marca la ley.

Si tienes un piso en Alcalá, el Corredor del Henares o Guadalajara y quieres alquilarlo con garantías, pide tu valoración gratuita. Te atendemos online o en persona, sin compromiso.