Devolución de la fianza del alquiler: plazos, descuentos y cómo reclamar

Devolución de la fianza del alquiler: plazo legal de un mes, intereses, qué puede descontar el propietario, cómo reclamar y cómo se recupera el depósito en la Comunidad de Madrid.

La devolución de la fianza del alquiler es el último trámite de cualquier contrato y, también, uno de los que más conflictos genera. El inquilino quiere su dinero cuanto antes; el propietario quiere revisar el piso con calma y descontar lo que corresponda. Si los dos conocen las reglas, el final del alquiler suele ser tranquilo. Si no, aparecen los burofax.

En esta guía repasamos lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre plazos e intereses, qué se puede descontar y qué no, cómo documentar el estado del piso, cómo reclamar si no te la devuelven y cómo recupera el propietario el depósito que hizo en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Sirve tanto si eres inquilino como si eres propietario.

Qué es la fianza y cuánto es

La fianza es una garantía obligatoria que el inquilino entrega al firmar el contrato para cubrir posibles incumplimientos: rentas impagadas, daños o suministros pendientes. Según el artículo 36 de la LAU:

• En alquiler de vivienda, la fianza legal es una mensualidad de renta.
• En uso distinto de vivienda (locales, por ejemplo), son dos mensualidades.
• Además, se pueden pactar garantías adicionales (depósito o aval). En contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no pueden superar dos mensualidades de renta.

Si tienes dudas sobre qué puede incluir el contrato, revisa nuestra guía sobre cláusulas imprescindibles y nulas del contrato de alquiler.

Plazo de devolución de la fianza: un mes desde la entrega de llaves

El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza que deba devolverse al inquilino devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido. En la práctica, esto significa:

• El propietario tiene un mes desde que recibe las llaves para revisar el piso, liquidar suministros y devolver la fianza (íntegra o con los descuentos justificados).
• Si no la devuelve en ese plazo, la cantidad pendiente genera intereses al tipo legal del dinero, que en 2026 sigue siendo del 3,25 % anual al estar prorrogados los Presupuestos (este tipo puede cambiar si se aprueban unos nuevos).
• El inquilino puede reclamar la devolución durante cinco años, plazo general de prescripción de las acciones personales del Código Civil.

Ojo a un detalle: el plazo empieza con la entrega de llaves, no con la fecha de fin del contrato. Si el inquilino deja el piso pero no devuelve las llaves, el reloj no corre. Conviene firmar un documento de entrega con la fecha.

Ejemplo de intereses

Un inquilino de Torrejón paga 950 euros de fianza. Entrega las llaves el 1 de marzo y el propietario no le devuelve nada hasta el 1 de septiembre, sin justificar descuentos. Desde el 1 de abril se devengan intereses: 950 × 3,25 % × 5/12 ≈ 12,86 euros. No es mucho dinero, pero sí es un argumento más en una reclamación y, sobre todo, indica que el propietario ha incumplido.

Qué puede descontar el propietario y qué no

La fianza responde de las obligaciones del inquilino, no del desgaste natural de la vivienda. El artículo 1561 del Código Civil dice que el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable.

Sí se puede descontar (si se justifica)	No se puede descontar
Rentas impagadas	Desgaste normal de la pintura tras varios años
Recibos de suministros pendientes a cargo del inquilino	Electrodomésticos que se estropean por antigüedad
Daños por mal uso: puerta rota, encimera quemada, agujeros excesivos	Pequeñas marcas de uso cotidiano en suelos y paredes
Muebles o enseres del inventario que faltan	Mejoras que el propietario quiere hacer para el siguiente inquilino
Limpieza extraordinaria si el piso se entrega en mal estado evidente	Penalizaciones no pactadas o cláusulas abusivas
Penalización por desistimiento anticipado, si está pactada conforme al artículo 11 LAU	La reparación de averías por vicios de la vivienda (humedades estructurales, instalaciones viejas)

Lo importante es la justificación: el propietario debe poder demostrar el daño y su coste con fotos, presupuestos o facturas. Retener la fianza entera sin explicar nada es la vía directa a una reclamación.

Inventario y fotos: la mejor prevención para los dos

La mayoría de los conflictos por la fianza se evitan con dos documentos: un inventario detallado al entrar y un acta de entrega al salir. Para que sirvan de algo:

1. Inventario firmado como anexo al contrato, con muebles, electrodomésticos y su estado.
2. Fotos y vídeo fechados de cada estancia, con detalle de paredes, suelos, baños y cocina. Lo ideal es enviarlos por correo a la otra parte el mismo día, para que la fecha quede acreditada.
3. Lectura de contadores de luz, agua y gas el día de entrada y el de salida.
4. Revisión conjunta a la salida, con un documento firmado por ambos que diga si hay daños o no, y la fecha de entrega de llaves.

Si eres inquilino, tómate en serio las fotos del primer día: son tu prueba. Si eres propietario, igual: sin inventario es muy difícil justificar un descuento.

Cómo reclamar la fianza si no te la devuelven

Si ha pasado el mes y no te han devuelto la fianza, o te han descontado conceptos que no proceden, estos son los pasos habituales, de menos a más:

1. Reclamación amistosa por escrito (correo electrónico o mensaje), pidiendo la devolución o el desglose justificado de los descuentos.
2. Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Es la prueba de que has reclamado formalmente y de qué has reclamado. Indica la cantidad, el plazo para pagar y la cuenta.
3. Negociación previa o mediación. Desde abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar en la jurisdicción civil hay que acreditar en general un intento de solución extrajudicial. Un burofax con una propuesta concreta puede servir en muchos casos; confírmalo según el procedimiento.
4. Oficinas de consumo o arbitraje, cuando el arrendador es una empresa o profesional, o si existe un sistema de mediación municipal. Los particulares no suelen estar obligados a aceptar el arbitraje.
5. Reclamación judicial: proceso monitorio o juicio verbal. Para cantidades de hasta 2.000 euros no es obligatorio ir con abogado ni procurador, y la fianza normalmente está por debajo de esa cifra.

El proceso monitorio es útil cuando la deuda está clara: presentas la reclamación con el contrato y el justificante de pago de la fianza, el juzgado requiere al propietario y, si no se opone, puedes ejecutar. Si se opone alegando daños, el asunto pasa a juicio verbal.

El depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, el propietario no se queda la fianza: debe depositarla en la Agencia de Vivienda Social (antes IVIMA), conforme al Decreto 181/1996 y sus modificaciones. Es una obligación del arrendador, no del inquilino, y su incumplimiento puede acarrear recargos y sanciones. Te lo contamos en detalle en la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid.

Esto tiene una consecuencia práctica que muchos inquilinos no conocen: tu relación sigue siendo con el propietario. Es él quien te tiene que devolver la fianza, aunque el dinero esté depositado en la Agencia. No puedes pedirla tú directamente a la Administración.

Cómo recupera el propietario el depósito

Al terminar el contrato, el propietario solicita la devolución a la Comunidad de Madrid. Para el régimen general se usa el modelo 254, que puede tramitarse en la sede electrónica; si se genera en papel, hay que presentarlo en un registro. Se suele acompañar del contrato o de un documento que acredite su extinción. La Administración tarda normalmente unas semanas, a veces más.

El punto delicado es que el plazo de un mes de la LAU corre igual, aunque la Agencia todavía no haya devuelto el depósito. Muchos propietarios adelantan la fianza de su bolsillo y luego recuperan el depósito. Si esperas a que la Agencia pague para devolverla tú, puedes acabar pagando intereses y recibiendo una reclamación. Además, los procedimientos y modelos pueden cambiar; consulta siempre la información actualizada en la web de la Comunidad de Madrid.

Caso práctico: inquilino en Alcalá de Henares

Daniel alquila un piso en Alcalá por 900 euros al mes durante tres años. Entregó 900 euros de fianza y 900 de garantía adicional. Al salir, el propietario le dice que va a quedarse con todo porque el piso necesita pintura.

• La pintura por desgaste normal tras tres años no es descontable.
• Hay un recibo de agua pendiente de 46 euros, a cargo de Daniel según el contrato: sí es descontable.
• Una puerta de armario está rota y el inventario de entrada la recogía en buen estado: el propietario presenta un presupuesto de 120 euros. Es razonable.

Resultado justo: devolución de 1.800 − 46 − 120 = 1.634 euros dentro del mes. Si el propietario no la hace, Daniel envía un burofax con este cálculo, propone una solución y, si no hay respuesta, puede acudir al monitorio sin abogado.

Consejos para propietarios: cerrar bien el alquiler

• Haz la revisión el mismo día de la entrega de llaves, con el inquilino delante.
• Pide presupuestos rápidos de lo que haya que reparar y comunícalos por escrito.
• Liquida suministros con lecturas reales, no estimadas.
• Devuelve lo que no esté en discusión dentro del mes, aunque quede algo pendiente de justificar.
• Solicita a la Agencia la devolución del depósito en cuanto tengas la entrega de llaves.

Un buen cierre facilita también el siguiente alquiler. Si buscas inquilino para tu piso, consulta nuestra guía para alquilar en Alcalá de Henares.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?

Un mes desde la entrega de las llaves. A partir de ahí, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero, según el artículo 36.4 de la LAU.

¿Puedo dejar de pagar el último mes y que se quede la fianza?

No es lo correcto. La fianza garantiza también los posibles daños, y dejar de pagar la renta es un incumplimiento. Muchos contratos lo prohíben expresamente. Lo sensato es pagar y reclamar la devolución.

¿Puede el propietario quedarse la fianza por pintar el piso?

Solo si el daño va más allá del desgaste normal (por ejemplo, paredes pintadas de colores sin permiso o muy dañadas). El repintado periódico por uso ordinario corre a cargo del propietario.

¿Necesito abogado para reclamar la fianza?

Para cantidades de hasta 2.000 euros, no es obligatorio en el monitorio ni en el juicio verbal. Aun así, si hay discusión sobre daños, un asesoramiento puede ayudarte.

¿Qué pasa si el propietario no depositó la fianza en la Comunidad de Madrid?

Es un incumplimiento administrativo del propietario que puede conllevar sanciones, pero no cambia tu derecho a recuperar la fianza. Le seguirás reclamando a él.

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