El contrato de alquiler de vivienda: cláusulas imprescindibles y cláusulas que son nulas

Qué debe incluir un contrato de alquiler de vivienda, qué cláusulas son nulas aunque las firmes, cómo afectan la LAU, la Ley de Vivienda y los decretos de 2026, y errores frecuentes.

Un contrato de alquiler no es un trámite. Es el documento que va a ordenar la relación entre propietario e inquilino durante años. Si está bien hecho, casi no lo vuelves a mirar. Si está mal hecho, aparece en cada conflicto.

Muchos contratos que vemos en Alcalá y el Corredor del Henares salen de modelos descargados de internet, con cláusulas copiadas de leyes antiguas o directamente contrarias a la ley. Algunas no sirven para nada porque son nulas. Otras faltan y luego se echan de menos. En esta guía repasamos qué no puede faltar, qué no puedes poner aunque las dos partes estén de acuerdo y qué ha cambiado con la normativa reciente.

El marco legal: la LAU y sus reformas

El alquiler de vivienda se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ha tenido varias reformas importantes: la de 2019, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y en octubre de 2026 los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, que modifican de nuevo varios artículos.

Sobre estos últimos hay que ser prudentes. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el 28/2026 prevé entrar en vigor el 15 de noviembre. Ambos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, con las Cortes disueltas. Si no se convalidan, decaen hacia el futuro. Por eso, si vas a firmar un contrato en estas semanas, conviene confirmar con tu asesor qué texto está vigente ese día.

Una regla básica no cambia: según el artículo 6 de la LAU, son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino lo que dice la ley para el alquiler de vivienda habitual, salvo que la propia ley lo permita. Firmarlas no las hace válidas.

Las cláusulas imprescindibles

Identificación de las partes y de la vivienda

Nombre, DNI o NIE y domicilio de propietario e inquilinos. Descripción de la vivienda con su dirección completa y referencia catastral, y de los anexos incluidos, como plaza de garaje o trastero. Si se alquila amueblada, conviene adjuntar un inventario firmado con fotos.

Destino de la vivienda

Hay que dejar claro si es vivienda habitual o alquiler de temporada. No es un detalle: cambia la duración, las prórrogas y otros derechos. El alquiler de temporada solo es válido si existe una causa temporal real (trabajo, estudios, tratamiento médico) y conviene que se exprese y se pueda acreditar. Con el Real Decreto-ley 29/2026, la causa debe constar en el contrato y, si no existe, el contrato se trata como de vivienda habitual.

Duración

El artículo 9 de la LAU permite pactar la duración libremente, pero si es inferior a cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), el contrato se prorroga por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con treinta días de antelación de que no quiere renovar. Después entra en juego la prórroga del artículo 10. Si como propietario persona física quieres poder recuperar la vivienda para ti o para familiares cercanos, debe constar expresamente en el contrato, tal como exige el artículo 9.3.

Renta y forma de pago

Importe mensual, día de pago y forma de pago, preferiblemente por transferencia a una cuenta indicada. La renta se pacta libremente (artículo 17), salvo en zonas declaradas tensionadas, donde hay límites.

Actualización de la renta

Si no se pacta, no hay actualización. Si se pacta, el artículo 18 y la normativa posterior limitan la subida. Desde 2025 la referencia es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE. Además, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce reglas temporales hasta el 31 de diciembre de 2027 que, mientras estén vigentes, limitan aún más las subidas. Conviene redactar la cláusula de forma que remita al límite legal vigente en cada momento.

Fianza y garantías adicionales

El artículo 36 exige una fianza de una mensualidad en vivienda. Además, se pueden pactar garantías adicionales con un límite de dos mensualidades de renta. En la Comunidad de Madrid, la fianza debe depositarse en el organismo autonómico competente. En Castilla-La Mancha el régimen de depósito es distinto; conviene confirmarlo con tu asesor si el piso está en Guadalajara.

Gastos y suministros

El artículo 20 permite pactar que el inquilino pague gastos generales de la finca y tributos, pero exige que se fije por escrito su importe anual. Los suministros individualizados por contador (luz, agua, gas) los paga quien los consume. Con la reforma de octubre de 2026 se restringe la repercusión de tributos al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario.

Conservación, reparaciones y obras

El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable (artículo 21). Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario corresponden al inquilino. El inquilino no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito (artículo 23). Conviene que el contrato lo recuerde y fije cómo comunicar averías.

Cesión y subarriendo

Según el artículo 8, el inquilino no puede ceder el contrato ni subarrendar sin consentimiento escrito del propietario. Puedes dejarlo expresamente prohibido.

Notificaciones

Fija direcciones y correos electrónicos válidos para avisos. En caso de conflicto, poder demostrar que avisaste en plazo es fundamental.

Las cláusulas que son nulas

Estas son las que más vemos y que no tienen ningún efecto, aunque se firmen:

• Duración real inferior al mínimo legal en vivienda habitual, o la renuncia del inquilino a las prórrogas del artículo 9.
• Cobrar honorarios de agencia al inquilino. El artículo 20, tras la Ley 12/2023, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del propietario.
• Garantías adicionales por encima de dos mensualidades, o exigir varias fianzas encubiertas bajo otros nombres.
• Actualizaciones de renta por encima del límite legal, por ejemplo una subida fija del 5 % anual.
• Penalizaciones desproporcionadas por desistimiento. El artículo 11 permite al inquilino irse a partir del sexto mes con treinta días de preaviso. Se puede pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que quede, proporcional, pero no cantidades superiores. Ojo: el Real Decreto-ley 29/2026 reforma este artículo y, mientras esté vigente, elimina esa indemnización en vivienda habitual.
• Renunciar a que el propietario haga las reparaciones necesarias para la habitabilidad.
• Permitir que el propietario entre en la vivienda cuando quiera. El domicilio del inquilino es inviolable; las visitas deben acordarse.
• Imponer un seguro de impago al inquilino. El propietario puede contratarlo y pagarlo; obligar al inquilino a hacerlo queda prohibido con la reforma de 2026.

Cláusula	¿Es válida?	Comentario
Prohibición de subarrendar	Sí	Artículo 8 LAU
Prohibición de mascotas	En principio, sí	Debe ser clara y pactada
Necesidad del propietario para recuperar la vivienda	Sí	Solo persona física y si consta expresamente
Honorarios de agencia a cargo del inquilino	No	Artículo 20 LAU
Garantía adicional de tres meses	No	Límite de dos mensualidades
Subida fija anual por encima del índice	No	Límite del IRAV y normas temporales
Contrato de un año sin prórrogas en vivienda habitual	No	Artículo 9 LAU

Errores frecuentes al redactar el contrato

Además de las cláusulas nulas, hay errores que no invalidan el contrato pero generan problemas:

• No hacer inventario ni fotos. Al terminar, discutir el estado de la vivienda sin pruebas es casi imposible. La reforma de 2026 refuerza esta idea con un documento de estado de la vivienda a la entrega.
• Mezclar alquiler de temporada y vivienda habitual. Un contrato de «temporada» para alguien que se empadrona y vive allí de forma estable se tratará como vivienda habitual.
• No identificar a todos los ocupantes mayores de edad que vivirán en la casa.
• Olvidar el certificado energético, que debe mostrarse y entregarse.
• Dejar los gastos en el aire. «Los gastos serán del inquilino» no sirve; hay que concretar cuáles y su importe anual.

Vivienda habitual o temporada: el contrato cambia

En Alcalá hay mucha demanda de alquileres cortos: estudiantes de la universidad, profesores visitantes, sanitarios que hacen una sustitución en el hospital o trabajadores desplazados a las plataformas logísticas del Corredor. Para ellos encaja un contrato de temporada. Pero el contrato tiene que reflejar la realidad.

Un contrato de temporada bien hecho debe indicar la causa concreta (por ejemplo, un curso académico o un contrato laboral de seis meses), adjuntar o referenciar algún documento que la acredite y fijar una fecha de fin coherente con esa causa. Si el inquilino no tiene otra vivienda y se instala de forma estable, lo que hay es una vivienda habitual, se llame como se llame el contrato.

Con la reforma de octubre de 2026, mientras esté vigente, además se limita la duración general a doce meses, se impide encadenar más de dos contratos temporales con el mismo inquilino y la garantía adicional se reduce a una mensualidad. Si alquilas por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta del piso completo. Revisa tus modelos de contrato antes de firmar el próximo.

Un ejemplo práctico

Imagina un piso de dos dormitorios en el centro de Alcalá. El propietario, persona física, firma con una pareja joven por un año, renovable. En el contrato pone una subida fija del 4 % anual, dos meses de fianza y tres de garantía, y que el inquilino paga los honorarios de la agencia.

¿Qué pasa en realidad? El contrato durará al menos cinco años si los inquilinos quieren. La subida solo se aplica hasta el límite legal. La fianza legal es una mensualidad; lo demás cuenta como garantía y, en total, no puede superar dos mensualidades adicionales. Los honorarios cobrados al inquilino podrían reclamarse. En resumen, el propietario cree que ha blindado su contrato, pero ha creado un conflicto latente.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta registrar el contrato de alquiler?

No es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad, aunque es posible y da protección frente a terceros. Lo que sí debes hacer en la Comunidad de Madrid es depositar la fianza. Además, la Ley 12/2023 y la normativa posterior han ido añadiendo obligaciones de información; conviene confirmarlas con tu asesor.

¿Un contrato verbal es válido?

Sí, pero es una fuente segura de problemas. Cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito.

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?

No. Solo un juez puede acordar el desalojo. Hacerlo por tu cuenta puede tener consecuencias penales.

¿Puedo prohibir que el inquilino se empadrone?

No. El empadronamiento es un derecho y una obligación de quien vive en un municipio. Una cláusula que lo prohíba no tiene efecto.

¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre la actualización?

Que la renta no se actualiza. Sin pacto expreso no hay subida anual.

Un contrato bien hecho te ahorra disgustos

En Alka Inmobiliaria redactamos contratos adaptados a cada vivienda y a la normativa vigente en cada momento, con inventario, fotos y depósito de la fianza. Recuerda que al inquilino nunca le cobramos honorarios. Si tienes un piso en Alcalá, el Corredor o Guadalajara, pide tu valoración gratuita y te explicamos cómo alquilarlo con seguridad.